Oldjim on Malaysia property

新加Bore接鄰馬拉的地方叫新山，英文叫 Johor Bahru，新山是馬來西亞最南端、也是歐亞大陸最南端的城市，與鄰國隔著柔佛海峽相對，就好似香港去深圳咁，通關很方便，這裡將會成為強國另外一座鬼城，而且全部Made by China，新加Bore人現正隔岸觀火，李氏父子又在冷笑。 馬拉年頭黑到年尾，MH370事件令馬拉政府形象跌入谷底，馬拉各個行政機關的辦事效率和透明度，都會一直成為世界熱議話題。在此之前，碧桂園、綠地、富力等冇運行的地產商因為國內投資環境插水，被一班國際級大鱷騙了過來投資，眾房企都沒想到，事情遠沒那麼簡單，除了財務風險，經濟週期、匯率及當地住房需求等因素，落南洋的擴張計畫既沒佔到天時，也沒有地利，更欠人和，借Ge錢全部是外資，是時候等我整份「渾水」報告沽空佢。 這裡有數十幢樓高50層的Condo，通通建於填海地，2014年2月，綠地集團宣佈，集團計畫斥資近200億元人民幣投資柔佛州兩個地產專案，綠地的Billboard早已將這塊區域圍了起來，運沙卡車絡繹不絕。 我地問發展商，填海填幾耐？答：「一年。」「你地香港填海要填六至八年，新加坡10年，我地只需一年。」 我心諗，有冇搞X錯，I wish you Luck。 碧桂園是最早下南洋的開發商之一，從2008年起，順德佬楊國強就有意向海外拓展。2011年，通過同是順德同鄕四叔李兆基介紹識左老虎仔，遠東集團主席邱達昌，後者旗下的私人地產企業Mayland在馬來西亞耕耘多年，根基深厚，兩人很快就達成了合作意向，建立合營公司Wealthy Signet Sdn Bhd開發吉隆玻附近的兩個專案。但由於中馬法律法規的差異，在開發過程中，受制於私人土地權屬問題、政府繁雜的審批程式以及合營公司利益分配問題，兩個項目不久就陷入了僵局。 邱達昌都有名比你叫做「老虎仔」，當然唔係長隆D白老虎咁溫馴，邱達昌九十年代初拿着3000 萬，赤手空拳在馬來西來創立了馬來西亞置地。碧桂園佔合營公司55%的股權，但專案至今還未開盤，開發速度遠低於碧桂園持有100%股權的新山鬼城。 呢D貨，根本係用來協助碧桂園清國內存貨，即係響南番順買一件，就送一套南洋樓比你，買菜搭條葱。 馬來西亞在過去十多年的房地產市場發展並不理想，樓價升幅很小，馬拉總共才3000萬人，其中馬來人占67.4%，華人占24.6%。相對而言，在美國、歐洲、澳大利亞等地投資開發的回報與國內差不多，但風險較低，因為那些地方的市場處於相對低位元，在復蘇狀態，價格向上的趨勢明確，移民因素也不同程度地吸引著全球投資者。但馬拉似乎不具備這些優勢，整個東南亞市場受全球經濟週期影響較大，市場波動及匯率變化，對強國開發商的抗風險能力提出了更高要求。 針對目前進入馬來西亞最大的五個強國開發商，它們在馬拉的投資額與總資產的占比，形成投資沽空風險榜。房企在當地投資佔比越高，說明企業對該地的收入期待越高，也就越不容有失。資料顯示，富力地產以7.4%的占比排名第一，風險最高；緊隨其後的就是碧桂園，占比為6.4%；綠地集團以5.8%排名第三；新華聯不動產和雅居樂排在第四、第五位，占比分別為2.4%、0.33%。 除了已經開始銷售的碧桂園，其餘四家房企均是近幾個月才開始進入馬來西亞市場，其中富力、雅居樂和新華聯均是首次海外置地。他們天真的以為，只為新加Bore三份之一的房價，會吸引到坡佬過來置業。 馬來西亞的房地產投資政策在今年也有所變動。為了防止近年來在馬拉流行的團購房地產投資或炒房，總理納吉布宣佈，買樓三年內出售的，盈利所得應徵稅額從以前的15%提高到30%。購房5年出售的，也要征繳15%的盈利稅。除此以外，為了防止外資進入馬拉炒樓，2014年財政預算案規定外國人只能購置100萬令吉（約193萬人仔）以上的房產，比之前規定的最低金額翻了double，預計後續的政策只會更加嚴厲。 看起來，蝗蟲發展商想不斷複製國內開發的神話。但實際上，它的這種開發模式有其固有問題，就是只能賣一次。要保持一次性高去貨率，碧桂園必須不斷地開拓新的城市，尤其是幾乎沒有知名開發商進入、競爭不太激烈但消費潛力尚可的城市。但這樣的馬拉城市，能否滿足的增長需求很值得懷疑。當然，也有其他的選擇，就是減價。但這樣做，必將極大地損害原本已在下滑的利潤率。消失的飛機會給開發商們帶來什麼？或許是消失的銷售額。 這所謂的「深圳－香港」模式，在此根本唔會Work，這裡其實風水不錯，用來搞陰宅、土葬墓地或者骨灰龕場都應該不錯，反正遲早變成鬼城。 這裡，英文叫 Danga Bay，你自己讀一次。「釘嫁，悲」。

收入增幅與屋價升勢

在房產交易市場，站在第一線的房產經紀，普遍感受到交易放緩，成交量顯著減少，部份地區的轉手產業價格顯示下跌。

成交量下跌的原因包括：價格處於偏高水平，買家申請貸款不容易獲批，猶豫期進一步延長，他們甚至抱著多比較、多看的心態。

至於屋主本身，普遍堅持他們所要的價格，認為這個觀察期過完之後，房產市場將會升溫，當然，也有少數屋主手上擁有多個產業，有些時候又遇不到好租戶，因而出現獲利了結的心態，願意比市價較低的價格，例如便宜10%的水平出售。

有些人說，應該在2015年4月1日起實施消費稅措施之前進場，掌握這個時候的置產良機，在這期間，也有投資者選擇離場，特別是擁有多個住宅、商業產業的業主，屆時，消費稅措施也會對他們的租金收入有所影響。

為了刺激房產市場的買氣，部份發展商推出銷售新招，希望吸引買家進場，其中一些推出工程興建期間零付款，雖然政府禁止發展商提供建築期間承擔利息開銷，不過，業者經過包裝後，以另一種配套登場，爭取與買家簽署合約的更高比率。

另外，還有一些是與產業經紀合作，由在前線的經紀協助促銷，以取得較佳的銷售業績，發展商市場部出動更多人員，即使是在週末或公共假期，也輪流上班爭取更高的銷售額。

以大馬目前的房產平均價格來看，若以本地人的人均收入來衡量，確實不容易購買產業，市郊的有地房產，已經從過去的30萬、40萬令吉，上升至50萬、60萬，甚至是70萬令吉，這些價格只是中間單位的水平，如果是角落間有地的單位，則已逼近百萬令吉。

市場研究員指出，在本地市場，有能力購買百萬令吉的房產不到30%，在不到30%的人士之中，有一部份是賣屋、換屋，提昇產業的擁有者。

假設買主現年35歲，購買一間60萬令吉的房屋（以巴生河流域平均價格計算），貸款80%或54萬令吉、供期25年，每月的分期付款在2千800至2千900令吉之間；從這個數據來看，個人的收入至少要有9千令吉，在大馬的就業人口當中，擁有這一收入水平者並不多。

從這裡延伸來探討，再以國內就業人口的平均薪酬來看，多數人都買不起房屋，城市和諧、房屋與地方政府部長拿督阿都拉曼在房產高峰會議上曾經說過：“本地人民的收入成長並沒有與屋價同步上升，統計局公佈的家庭收入調查顯示，超過三分之二或大約80%的大馬人，月收入在6千多令吉，以凈收入佔房貸30%為基礎，這一群人有能力購買的房屋價格，不可能超過35萬令吉。”

這裡指的是家庭收入，如果拆開以個人收入來看，要買一間30萬令吉的房屋，談何容易？假設屋價繼續保持在偏高的價位，產業的交易如何活躍？道理很簡單，以個人收入申請房屋貸款，想要購買一間30萬令吉的房屋，相信也很困難。（ 星洲日報／焦點評析：鄭碧娥）

KLCC 区 6 大天价公寓！

公寓也有分好几种类型，这一次分享的已完工豪华公寓，是位于吉隆坡黄金地段之一，邻近标志性双峰塔的公寓。现今的人多数选择购买公寓，因为除了完善的设施，安全性也比较高。现在就来看看这6大豪华公寓，照目前市场的价格来说，绝对惊人！

6.  St Mary Residences (RM1,100,000 – RM3,743,850)

创新的建筑设计包括：宽敞的玻璃窗，从不同的角度链接来呈现城市最美的景观。在St Mary的中央有52,200平方英尺的中央公园游泳池、应有尽有的设备以及只提供给居民的俱乐部。此外，也提供双层便利店，以满足居民的日常需要，将便 利性提高。一平方尺的售价约1450令吉左右，以都市化、时尚和高雅，以及永久产权的卖点吸引各方买家。

资料来源：瑞投咨网

照片来源：stmaryresidences.com

5.  Quadro Residences, KLCC (RM1,600,000 – RM2,000,000)

每个房间与客厅都有整面落地窗，具有捕捉绝佳风景的开阔视野。室内布局优，呈现经典的现代设计和装 修。一楼大厅超级挑高显气派，顶楼还有面向双峰塔的25公尺无边际游泳池，另有健身房和酒吧。1500令吉一平方尺，而最大的单位是2343平方尺。虽然 建筑的外表看起来像一般的办公大楼，但是胜在地理位置优越，而且是永久产权。

资料来源：iproperty

照片来源：klcccondominiums, cnyes.com

4.  The Avare, KLCC (RM3,000,000 – RM8,150,000)

光是高楼的外表就能察觉这是一栋富有设计美感的超级高档豪华公寓。公寓外观呈蝴蝶形设计，因此住户随时都能享受180°的城市风景。每一层只有两户人家，所以单位密集度会比其他公寓来得更低，也更有隐私。

公寓里呈现双层的设计，所以每一户都拥有3800 平方尺，非常宽敞；另有2户特别户则是7600平方尺的顶层公寓（penthouse），备有私人泳池。每平方尺售价介于3.9 – 11.9百万令吉。其奢华的6星级设施，包括住宅管家和私人豪华轿车服务，价格贵得吓人可想而知。

资料来源：propwall

照片来源：wikimapia, iproperty

3.  The Troika (RM1,821,150 – RM6,600,000)

每平方英尺售RM2200，是大马第一家采用设计精品概念的豪华公寓，坐落于吉隆坡城中城公园地区。如此有心思的设计是为了确保每个人都会油然而生“哇”的感觉。

Troika三幢高楼由两座双层楼高的天桥（外部有超大玻璃罩保护）衔接，形成一个宽阔的空中大厅，内设世界顶级餐厅、休息室、功能厅和各种专属服务等。

资料来源：智房

照片来源：CW’s food & travel, the yum list

2.  One KL (RM3,900,000 – RM7,564,900)

让人羡慕的莫过于每一户都有自己专属的游泳池，随时随地都能畅游，而且也是大马目前唯一一栋拥有这 概念的公寓，因此房价也是贵得吓人，每平方尺要价RM2000！这奢华昂贵公寓都至少有3000平方英尺的总建筑面积。室内还附有能容纳超过100双鞋的 鞋柜，让爱买鞋的你也疯狂！

资料来源：安居@KLCC, iproperty

照片来源：onekl

1.  The Binjai On The Park (RM3,880,000 – RM10,060,000)

The Binjai On The Park是一个由KLCC集团发展的高等酒店式公寓，位于KLCC公园隔壁，窗外能欣赏千坪绿意景色，让人有种置身于郊外的感觉，而这也是这栋公寓最大的卖点，每平方英尺以RM2600出售。

公园是保留区，相信在未来的日子里，不会有其他新高楼阻挡住户们欣赏美景的视线，因此市价会持续上升。

资料来源：thebinjaionthepark.com, iproperty

照片来源：skyscrapercity.com

通胀缓或无阻国行升息‧白文春

今年5月，衡量通货膨胀情况的消费物价指数（CPI）按年增长率放缓至3.2%，这是连续两个月回缓。

之前，2至3月及4月的通胀率分别是3.5%及3.4%。

这显示，国内各项物品与服务价格仍在扬升，但涨势已不如之前般快速。

这主要是因为，政府于去年9月采取各项补贴合理化计划，以及今年1月调高电费所带来的物价通胀效应，已逐步缓和下来。

5月的食品与非酒精饮料价格按年增幅放缓至3.3%，比4月的3.6%有所缓和，比去年12月的最高峰4.5%更是大幅度放缓，这归功于在家用餐的物价增幅下滑所致。

在外用餐费用更多

不过，在外用餐的物价增幅，却从去年12月的按年增长3.6%，于5月激增至4.5%，显示若国人选择在外用餐，将必须支付更多费用。

同样的，5月的非食品价格（核心通胀率）按年增幅也放缓至3.1%，4月是3.3%，而2月的高峰时期则是3.4%。

不过，非食品物价涨幅的放缓趋势并不显著，主因是运输成本于5月按年扬升5.5%，较4月的5.3%微增，显示燃油价格调涨的滞后效应。

事实上，自去年9月3日，政府宣布调涨燃油价格10.5至11.1%以来，运输成本每个月的增幅即企稳于平均5.1%左右，反观2013年1至8月期间，平均每月增幅只有区区0.5%。

保健、休闲服务与文化成本，以及餐馆与酒店成本的扬升，更加剧了整个情况。

无论如何，教育、房屋与能源成本于5月份的增幅稍微放缓，协助抵消非食品物价的涨幅，而通讯、服饰与皮革价格在业界激烈竞争下持续面对下滑压力，也协助缓冲整体非食品物价的涨幅。

放眼未来，我认为，我国通胀率于今年上半年走高后，将于下半年逐步缓和下来，但仍将维持偏高水平。

当局已表明将从今年9月起推行新的燃油补贴机制，根据国人的收入及汽车引擎毫升来给予汽油补贴，借此为政府每年省下高达89亿令吉的补贴开销。

監督投機‧國行：房價短期難回調

國家銀行表示，去年產業交易量大減，但是房價仍然居高不下，國行將緊密監督，並認為短期內主要城市的房價要回到可負擔水平仍是一大挑戰。

• 國家銀行表示，去年產業交易量大減，但是房價仍然居高不下，國行將緊密監督，並認為短期內主要城市的房價要回到可負擔水平仍是一大挑戰。（圖：星洲網）

多房貸者增長急減至3%

同時，國行祭出的措施已令持有多項房貸者的成長率從15.8%遽減至3%，而84%房屋貸款者只有一項房貸戶頭，顯示透過申請多項房貸來投機的活動受抑制，令銀行在房價調整時的貸款違約風險也隨之降低。

國行在年報中指出，基於更高屋價對整體家債帶來的效應以及金融機構都涉及產業市場，必須繼續緊密監督保持在高水平的屋價。任何屋價的重大調整將增加金融機構的資產負債表的壓力。

金融機構涉及產業領域（主要為直接借貸給產業發展商和購屋者，其餘包括持有產業相關公司的債券和投資於產業）的程度擴大14.3%至5千535億令吉，或 佔金融體系資產的21.9%。其中銀行體系合計涉及產業市場的程度共增加14.7%至5千262億令吉，佔總資產的25.4%。其中約65%包含購買住宅 的貸款，約29%為供收購非住宅產業，供建築和產業發展的營運資本和過渡性貸款佔4%。

去年上半年的低住宅產業交易量對屋價影響輕微。大馬房價指數（MHPI）微升，而主要城市的房價繼續高企。上半年住宅交易量下跌12.6%，購屋者和投資 者退居場外等待大選塵埃落定，交易值則微升1.1%。所有產業類別的價格全面上漲，獨立式和高樓產業漲勢最強。

高檔產業漲最猛

數項因素令房貸面對的潛在屋價調整風險減輕，包括由借貸來融資的投機購屋活動並不顯著，根據國行的監察，沒有強烈跡象顯示在房價上漲之際，購屋者進行更多借貸（透過再融資）來增加其貸款槓杆比以作為消費用途。

去年貸款償還率保持成長6.7%（2012年為增6.5%）就可作為支持此論點。國行的可負擔能力新措施進一步確保新貸款是根據家庭收入而非產業價值上漲。

銀行供購買非住宅產業的融資在去年放緩至17.7%（2012年為成長19.4%），購買店屋的融資增加17.3%（2012年為增16.1%），佔總貸 款的5%，而購買土地及辦公空間的融資分別放緩至15.7%和15.2%（在2012年為分別成長17.7%及37.6%），佔銀行總款貸的2.7%和 1.9%。

辦公樓領域整體空置率保持在17.1%的高水平，在未來數年將有更多辦公樓供應之下，預料空置率將進一步升高，而購物廣場的空置率也在上升中，2010至 2013年期間平均為20.2%，因過去數年有許多新供應流入市場。儘管空置率偏高，良好管理和人潮多的購物商場仍有高需求，出租金繼續高漲。

房地產真能保值嗎？

2012 全球主要城市平均房價排行

2012 亞洲主要城市房價／租金排行

房地產是個有地域性的市場，美國的房地產市場低迷，不代表其他國家的房地產也會跟著低迷。而評估一國的房地產是否被高估或低估，最客觀的方式主要是房價／租金比，也就是房地產所能帶來的現金流收益。當此比率愈高，表示租金的報酬率愈低，反之則表示報酬率愈高。
目前許多國家的房價／租金比已經高到一個不可思議的地步，一間房子如果要靠收租得收個五十年以上才會回本，報酬率甚至低過了定存，會有這種現象主要 是投資人著重的已經不是租金的收益，而是房價未來的上漲。這個想法其實沒有錯，因為我們知道硬資產的吸金效益確實是可以對抗通貨膨脹的，但在不同的硬資產 間，也是有著相對的比價關係，可以看出相對而言，何者被高估？何者被低估？而很明顯的，現在並不是你買進房地產的好時機。
另外還有一種常被拿來判斷房價是否合理的指標為「房價所得比」，簡易的說就是：「你要不吃不喝幾年才買的起一間房子？」
世界權威市調公司Demographia 把合理的房價定在房價所得比小於3.0，並且把房價所得比高於5.1 定為最嚴重的「極端負擔不起」。但是過去幾年來，台灣的平均房價所得比卻經常高於9.0，遠高於主要英語系國家的高標6.7；而台北市更曾在2011 年第四季飆高到創紀錄的15.3，遠高於全世界所有主要城市，包括渥太華的10.6、雪梨的9.2、夏威夷的8.7、墨爾本的8.4、大倫敦區的6.9、 舊金山的6.7、奧克蘭的6.4 與基督城的6.3。甚至連因為政府限制土地供應量，而使得房價飆漲到號稱全球最高的香港，其房價所得比也只有12.6。
因此，台北市已經不光是全亞洲，而是全世界房價所得比最高的城市，而且不管你再拿任何一種國際上常用的房市指標來衡量，幾乎都顯示台灣（特別是台北市）的房價已經嚴重泡沫化，只等著被戳破。
那麼到底是誰一直在支撐這個大泡沫呢？
有人責怪黑心的投資客或建商、有人責怪最大的幫兇仲介和銀行、也有人責怪沒種又無能的政府，但是我想你書已經看到這裡了，你應該已經知道，這一切的 一切，還是從那不公平的遊戲規則，以及所有因為無知和無辜，而默許這些現象存在的你我所引起的。再加上，台灣很多產業的毛利率已經低到只有3％，而炒作房 地產的毛利至少30％起跳，而且炒房所面臨的稅賦負擔，比起傳統的生意而言簡直就是天堂，這使得許多公司根本已經無心於本業，轉而加入炒房的行列，這也是 目前台灣產業競爭力快速衰退的主要原因之一。
還有，房地產是一種「記名式」的資產，也就是你必待在一個有穩定政局、穩定貨幣價值的國家，你持有房地產才有其意義，像有些國家的政府是可以隨時把你的房地產收歸國有的。還有最差的情況萬一發生戰爭時，坦克車開到你家門口了，你可沒辦法秀出你的房屋權狀然後要求它離開。

马来西亚的房价未来还会上涨？？

马来西亚房价这几年飆涨异常凌厉，不少地区如吉隆坡，巴生谷和檳城一带，这几年房价都上涨差不多一倍了！人民薪资追不上屋价涨幅，购买房屋成了遥不可及的梦想。相关领域的人士举出不同的理由，认为马来西亚的房价未来还会上涨，现在不买，以后房价会更贵，未来更加买不起。

到底是什么原因造成马来西亚房价上涨？

你所知的理由和「专家」告诉你的理由，是否大体如以下这14点？

1.建筑成本上涨。

2.经济增长迅速，未来发展潜能大，前景看好。

3.城市化发展，人口增加，住屋需求提高。

4.房价不会有泡沫，因为地点有別，有些地方贵，有些地方便宜，有些地方是黄金地段，价格很难下跌。

5.土地稀缺，不会增加，房屋需求却不断增加。

6.需求旺盛，所以房屋是有实际需求支持的。

7.房价长期来看都是上涨的。

8.买房可投资，也可保值，风险也非常低。

9.银行利率低，资金流动充足。

10.不会有泡沫，这一次不一样，我们国家的情况和外国比起来也不一样。

11.我国房价在国际上看並不贵。

12.人民平均收入对比房价是適当的。

13.房地產市场流动性高，买卖中介管道多，灵活性强。

14.政府政策扶持。

如果你认为房价会继续上涨的理由基本包含类似以上的14点，这些理由全部都是错误的，不过是为了支持房价上涨有理所找的藉口。

如果你看过世界各国出现房產泡沫崩溃前，所持有房价上涨有理的藉口，哪一个不是和这14点一样？

依斯干达特区房市追踪 主打外国买家 高档房屋高利润

过去七八年来，柔佛房產价格已呈上涨趋势，平均每年增长5-8%，但依斯干达特区发展5年效果显彰，特区房价近2年来直线上升，涨幅达10至20%，幅度超然。       

这种趋势，除了让本地人难以消化外，发展商也大为惊讶。近期以来，新山萌起的都是50万令吉以上的房屋发展项目，中下阶层所能应付的20至30万令吉房屋，几乎断层。

依斯干达特区发展局资料显示，自2005年以来，特区內排屋供应增加了21.7％，分层楼房更增加了28.9％，从2006年的7万821间直接暴增到2012年的9万1274间，预料在2013年不少房屋计划推出后，房屋供应將会有更大的突破。

这种趋势，也显示特区发展导致新山人口激增，对房屋的需求量增加，房產价格也隨之牵动。马来西亚房地產发展商柔州分会主席许木兴向《东方日报》指出，估计 去年尾到今年间，新山屋价飆涨10至20％，一些地区特別是浩然山庄住宅区房价在5年內翻倍增长，从当年的逾30万，暴增成为百万豪宅。

5旗舰区最火热

市场买卖使然，让原本价值三四十万令吉的房屋，如今都飆升超过五六十万令吉。发展商不讳言，市场需求致使业者寧愿建造高档房屋胜于中价房屋，因其所带来的利润更高。

在柔州，屋价炒得热乎乎的莫过于新山依斯干达5个旗舰区，除了首都吉隆坡发展商一窝蜂涌入新山，来自中国的碧桂园集团、韩国的三星C&T公司、新 加坡淡马锡控股有限公司、香港第四大上市公司新世界发展（NWDC）、日本资產建设顾问公司等也在新山发展房產、公寓和酒店等项目，近2年来新山估计有 200栋高楼迭起。

去年特区发展集中在主题乐园及名牌购物商城的打造，刺激游客人数增长，今年则是屋业大行其道。

各种排楼排山倒海的推介，从年初大马国库控股和新加坡淡马锡控股联合打造Afiniti Medini保健城和Avira保健度假村计划，到碧桂园推出上万栋综合商住滨海发展项目、郭氏兄弟集团和国库控股联合在公主港打造Southern Marina综合型房產计划、联合置地和三星C&T公司联合建造，坐落在新山市中心的Suasana酒店及服务式公寓等，成为外资「吸金」机器。

依斯干达经济特区首季投资额便达56亿5000万令吉，相较去年高出1亿2000万令吉，表现突出。

新山地皮飆涨

依斯干达特区发展局首席执行员拿督依斯迈向《东方日报》表示，信誉发展商推出新颖设计、加强住宅区保安系统和以滨海工程为发展概念的房物业发展起著吸金效果，加上30万在新加坡工作的大马人，赚取双倍薪金也增强他们的购买力，在天时地利人和下，房產价格自然攀升。

马来西亚房地產发展商柔州分会主席许木兴表示，在各种外资项目涌入，房產买家不断，加上新山地皮飆涨，发展商在面对成本高涨，建造时间相近又不缺买家的情况下，纷选择发展高档项目，若人们要购买中价房，只能转往二手房屋市场，或距离市区较远的地区。

「这是供应和需求问题，房產业也有很多无形中的成本，地皮涨价，人们对房屋设计需求增加，政府政策的影响等。发展商建设中价和高档房屋所花费时间相近，但利润却有差距下，发展商固然选择后者。」

他表示，地產业是自由市场，发展商看到契机可根据资金能力锁定建设各別类型房屋，但房价会在达到某个趋势后自动调整，若相同类型单位供过于求，价格自然会下调。

降温措施压房价　或许放缓但不降价

新山房屋价格是否已来到顶点？针对有关现象的討论自去年已开始，惟认为市场放缓的见解却一再被推翻，眼见来到年杪第三季，一般认为明年房价依然不会下滑，至少维持今年房价水平。

马来西亚房地產发展商柔州分会主席许木兴表示，发展商预料明年国际经济、政府落实管制政策將让房產价格放缓，因此蜂拥在今年推出发展计划，推高今年房价，此趋势预料还会持续到年秒，因此相信房价明年仍高企。

他坦言，受到国家金融结构影响，国家银行预料年尾会推出整合政策，政府也宣布会针对屋业採取降温措施，明年新山房產建设或放缓，不过房屋价格並不会因此下调。

「我们相信明年房屋价格至少不往上飆，但也不会冷却，而是保持原来价格。

「这是因为依斯干达特区的地皮贵，发展商买地发展后，基于成本问题很难下价，所以一般如果房屋价格下跌，发展商乾脆不卖，当供应减少时，屋价自然会再度受牵动。」

连串措施防新山遭「佔领」

房產价格持续飆涨，根据柔州依斯干达特区发展局所提供的资料显示，特区內有39.8％人民家庭月入只有3000令吉，这一群人只能购买平均17万4221 令吉的单层排屋或公寓，在新山平均单层排屋每平方尺198令吉及公寓每平方尺161令吉的情况下，普罗百姓要购买房產宛如天方夜谭。

依斯干达特区发展局向《东方日报》提供2012年及2013年调查资料显示，特区內目前皆兴建双层排屋、半独立式房子和公寓，这些房子只有家庭月入至少7000令吉者才有能力购买。

转买二手房屋

若一个家庭月入5000令吉至7000令吉，那么他们可购买29万令吉至40万令吉的房子，惟相关类新兴房屋数目少，发展商和行內人只能奉劝买家转移视线到物色二手房屋。

为了减轻柔州子民面对购屋难问题，州政府已有言在先，將在年杪修改法令，以落实各项政策限制外国人在本地炒房，同时也將限定发展商建设更多的人民房屋，这 些工程皆遍布在新山依斯干达特区旗舰区內。最新的宣佈包括在年杪调高外国人的置產手续费，从原有的1万令吉改成4至5%手续费。

柔州行政议员拿督阿都拉迪夫接受访问时表示，虽然外国人涌入国內置產，但州政府將落实一些举措限制外国人炒房，並將落实固打製，杜绝本地人转售房產予外国人，以此「限制」外国人在本地的数量，换言之，新山並不会出现遭外国人士「佔领」的情况。

依斯干达特区发展局首席执行员拿督依斯迈接受《东方日报》书面访问时表示，很多新加坡人在特区置產作为度假地点，或作为投资用途。依斯迈说，在外国投资者进驻下直接受益的房屋计划包括East Ledang、公主港Imperia、Teega Residence。

贷款和可負擔房價计算程式

自马来西亚银行开始tighthen, 目前知道的Loan amount 算法应该如下

（月薪 x 0.65 ）- （每月供期） = 余额
余额 x 170 = 可贷款数额

例子：
月薪_10，000： 10，000 x 0.65 = 6,500
每月供期_3,000 : 6,500 - 3,000 (房屋，汽车，私人贷款)
余额_3,500: 3,500 x 170 =  595,000
》》假如貸款90%的話, 贷款數額為 =>  RM 595,000
》》可負擔的產業價格為 => RM 654,500 左右


(Total Monthly Income x 0.65)  - Total monthly commitment  = balance
balance  x 170 = total loan entitlement

Example:
Total Monthly Income_10,000: 10,000 x 0.65 = 6,500
Total monthly commitment_3,000: 6,500 - 3,000 (Car, Personal Loan, Housing Loan)
Balance_3,500: 3,500  x 170 = 595,000
》》You total entitlement for loan is about RM 595,000
》》Affordable housing price about =>  RM 654,500

马来西亚小型property 股票

I have did some analysis earlier on small property counter in Malaysia.
As of last data in 2012, now I have update them according latest result 2013, with some estimation done.

As below table shown KSL and Plenitude now is property stock with highest NPM>30%, but the thing is KSL Sales and Net profit double, while Plenitude Net profit went down. Basically, top 5 Cresendo,WingTai Malaysia and Land & General doing not bad in 2013, with both increase in Sales and Profit margin. A suppose sign besides those big players like UEM Sunrise, MahSing and SPSetia etc.

Stock	Sales 2012	Net profit 2012	Profit Margin		Sales 2013	Net profit 2013	Profit Margin	Growth %	NPM%
KSL	272,261,367.00	83,060,946.00	30.51%		536,380,000.00	188,000,000.00	35.05%	126%	4.542%
PLENITUDE	205,958,803.00	72,345,314.00	35.13%		129,632,000.00	38,957,000.00	30.05%	-46%	-5.074%
CRESENDO	290,423,815.00	62,268,601.00	21.44%		284,180,000.00	74,852,000.00	26.34%	20%	4.899%
WINGTM	457,684,000.00	84,885,000.00	18.55%		601,200,000.00	132,056,000.00	21.97%	56%	3.419%
L&G	130,799,000.00	25,798,000.00	19.72%		216,293,000.00	44,567,000.00	20.60%	73%	0.882%
ASAS	112,047,186.00	23,541,874.00	21.01%		119,680,000.00	23,290,000.00	19.46%	-1%	-1.550%
MKH	306,022,133.00	62,468,591.00	20.41%		570,140,000.00	99,098,000.00	17.38%	59%	-3.032%
GLOMAC	652,406,076.00	119,536,000.00	18.32%		665,871,000.00	108,129,000.00	16.24%	-10%	-2.084%
HUAYANG	306,412,023.00	52,953,118.00	17.28%		321,996,000.00	49,276,000.00	15.30%	-7%	-1.978%
GUOCO	116,328,000.00	26,534,000.00	22.81%		288,464,000.00	41,773,000.00	14.48%	57%	-8.328%
TROPICANA	375,218,000.00	63,530,000.00	16.93%		1,221,008,000.00	175,228,000.00	14.35%	176%	-2.580%
A&M	139,682,190.00	25,208,396.00	18.05%		106,864,000.00	14,596,000.00	13.66%	-42%	-4.388%
YNHPROP	214,085,528.00	44,287,712.00	20.69%		322,736,000.00	44,024,000.00	13.64%	-1%	-7.046%
SNTORIA	143,670,000.00	38,179,000.00	26.57%		184,928,000.00	20,768,000.00	11.23%	-46%	-15.344%
PARAMON	473,844,000.00	71,836,000.00	15.16%		505,994,000.00	50,864,000.00	10.05%	-29%	-5.108%
MALTON	340,438,000.00	61,650,000.00	18.11%		299,112,000.00	20,741,000.00	6.93%	-66%	-11.175%
IVORY	132,543,000.00	24,464,000.00	18.46%		207,576,000.00	8,072,000.00	3.89%	-67%	-14.569%

A few property stock are my favorite, reason being their healthy balance sheet

For example,

PLENITUDE

L&G

ASAS

GLOMAC

A&M

Stock			Cash	TL
KSL			38,163,000.00	525,087,000.00	7.27%
PLENITUDE			333,715,000.00	150,750,000.00	221.37%
CRESENDO			26,734,000.00	159,932,000.00	16.72%
WINGTM			105,601,000.00	551,356,000.00	19.15%
L&G			172,371,000.00	200,070,000.00	86.16%
ASAS			48,592,000.00	32,561,000.00	149.23%
MKH			107,849,000.00	643,497,000.00	16.76%
GLOMAC			304,006,000.00	723,263,000.00	42.03%
HUAYANG			18,282,000.00	282,562,000.00	6.47%
GUOCO			97,264,000.00	1,098,142,000.00	8.86%
TROPICANA			282,940,000.00	2,362,043,000.00	11.98%
A&M			80,858,000.00	106,122,000.00	76.19%
YNHPROP			27,631,283.00	585,976,738.00	4.72%
SNTORIA			22,441,000.00	169,350,000.00	13.25%
PARAMON			131,445,000.00	555,148,000.00	23.68%
MALTON			48,653,000.00	337,251,000.00	14.43%
IVORY			33,662,000.00	427,004,000.00	7.88%

房地產的真相

一隻兔子月薪3萬，打算用200萬蓋一個自己的窩。
森林之王獅子不允許，說私自蓋就是違章建築，只能向灰太狼買。

灰太狼是搞房地產的，先用100萬向獅子取得開發權，
再用300萬元向獅子買這塊地，投資200萬元把兔子窩蓋好，向兔子要價1200萬元。

兔子拿不出這麼多錢，於是向狐狸借1000萬元，分20年分期還清，
總共連本帶利1500萬！兔子全家二十年都等於為狐狸打工。

獅子、狐狸都賺了錢，只有兔子虧，連兔寶寶也不敢生了。
兔子愈來愈少，獅子覺得這樣下去大家沒肉吃，於是出手「打房」。
獅子非常重視兔窩價格太貴的問題，發布了新政策措施以打壓。

獅子認定兔窩價格賣得太高的原因：是因為有的兔子買了兔窩後，自己不住炒房所致！
獅子惡罵一聲：「這些小兔崽子，我一定要好好管一管」。

於是規定：「兔子買了兔窩如果2年內又賣了，要向獅子交納10~15%的奢侈稅。」

大多數沒有窩的兔子都很高興，以為兔窩會變便宜，
一開始價格先跌，借錢炒房的兔子急著賣，但灰太狼們財大氣粗，他們早就賺飽了！

知道2012年選完以後，大陸來的有錢肥兔也要來台置產，所以他們守住菁華地段，
先炒菁華店面及A級商辦，如南京東路及敦化北路口的台北金融中心大樓，
現在就喊價每坪135萬天價，結果兔窩價格沒降下來，獅子卻發了大財。

獅子又對狐狸說：「只借錢給首先交了更多頭期款的兔子，
並提高兔子們的利息，多買兔窩的不准借，全部只能付現金。」
這樣狐狸又發了財，灰太狼以更高的價格向獅子買地，
並轉嫁到兔窩價格上，加價後賣給兔子。

獅子辛苦地為自己操勞，兔子很感謝獅子，但還是發現兔窩價格愈來愈貴。

獅子說：「這事挺複雜，還真不太好辦，不過兔子們放心，
我們將繼續打房，將向已經有兔窩的徵稅…」

麻煩大家告訴大家，因為有些兔子還不太明白....

取消DIBS 有那么大影响？

什么是DIBS？
DIBS全名为Developer Interest Bearing Scheme，中文名称「 发展商贷款利息承担计划」。
在这个计划下，购屋者只需支付首期就能拥有房子，而在房子未完工前，发展商将替购屋者承担在施工期间的银行贷款利息。也即是说，购屋者从签下S&P到房子竣工这段期间，无须支付房贷，而是等到房屋建好后才开始缴付房贷。
其实这计划美其名「 发展商承担利息」，其实最终羊毛还是出在羊身上。

取消DIBS真的会对发展商带来那么大的影响吗？我觉得投资者对这项还为实现的传言未免太过敏感了吧！
虽说取消DIBS或许在短期内会对发展商带来一些负面影响，可是难道就因取消DIBS，人就不需要买房子了？房子就此卖不出？
想当年我刚踏入社会在SUNWAY工作时，根本就没有DIBS这东东，当时房子还不是照样卖。
再来，我相信这只会对那些一心想炒楼价的“中等收入投机客”（也就是那些有点闲钱，又想炒楼的人）带来影响罢了！
可是对那些荷包满满，钱多到漏出来的真正有钱人来说，他们睬你都傻！
再看看新加坡，过去两年新加坡政府一直推出许多严厉的措施打压房价，可是房价顶多只是“放缓”涨势。
所以我对产业股的未来前景还是非常看好的！

冷眼： 高股息 抗跌 前景佳 3要素选优质产业股

高股息、抗跌和具有增长前景，是选择优质产业股的三大要素。

冷眼在“优质产业股怎样选？”讲座会上说，在选择产业股时，投资者应选择股息率高的股项。

他说：“很多投资者都会忽略股息，只专注在股价，但股息对投资者而言是一项稳定收入。”

他比喻，获取股息就像投资产业获得租金一样。

至于抗跌性，他说，这类股项较为安全，在股市大跌时，仍能保住价值。

他说：“具抗跌性的股项，除了生意稳定外，债务也低，并拥有良好的管理层。”

优质股非蓝筹股
此外，投资者也应选择增长前景佳的股。他认为，符合以上三个要素，或至少两个要素，即可列为“优质产业股”。

冷眼也提醒股民，优质的产业股并不等于蓝筹股。

他指出，大部分蓝筹股价值已反映在股价，投资者获利空间不大。

产业仍是最佳投资
产业，抑或产业股，哪一项才是最好的投资？冷眼认为，两种投资都各有千秋。

话虽如此，他还是认为产业是最好的投资，而民众则可透过购买实质的房产，或购买产业股参与其中。

他指出，投资产业股的优点是，投资者比较自由，可免除招租、收取租金等琐碎事务，获取的回酬也未必低于投资在实质的产业。而且，脱售产业股远的程序较简单，投资者可随时离场，进场所需的资金也较少。

投资股票前应先置业
冷眼认为，当前一些产业已放缓，如果是购买房屋自己住的话，就无需再等。

他忠告年轻一代，在投资股票前，应先置业。他看好本地产业市场，并认为产业市场不会崩溃。

但他认为产业市场仍需另一轮的整合，产业价格才会有上涨空间。

冷眼推荐８大产业好股
配合“优质房地产及家居展”，冷眼“入乡随俗”，特地向现场公众推荐一些他心目中的8个产业好股。

他在讲座上，以入账销售、盈利预估、现金流和增长前景，分析有关产业股，资讯丰富，即使公众不买进，也受用无穷。

此外，他也不吝分享一些非产业的好股。

产业好股
恒大置地（Tambun，5191，主板产业股）
UOA发展（UOADev，5200，主板产业股）
华阳（HuaYang，5062，主板产业股）
鹏尼迪（Plenitude，产业股）
置地通用（L&G，3174，主板产业股）
美景控股（MKH，6114，主板产业股）
高胜控股（KEN，7323，主板产业股）
雪兰莪实业（SPB，1783，主板产业股）

非产业好股
沙布拉工业（SapInd，7811，主板工业产品股）
多元电子（Multico，7004，主板工业产品股）

快问快答
问：怎么看待产业信托（REITS）？
答：市面上大部分产托都不错，提供产业股以外的另一项选择。产托是很好的投资，回筹率约6至7%，不错。

问：UEM置地控股（UEMLand，5148，主板产业股）如何？
答：我不会买，因为它是“不生蛋的母鸡”。

问：威达（Weida，7111，主板工业产品股）怎样？
答：好公司，但要看价钱，谨记本益比太高的不买。

问：请问马建屋（MBSB，1171，主板金融股）会发展为银行吗？
答：不大可能会。虽然有资格，但发展成为银行对它无利。它目前享有非银行体系金融公司的好处，可把所有资本借出。如果变成银行将受国行监管，需遵守国行为银行定下的资本充足率。

问：如何看待Astro（Astro，6399，主板贸服股）？
答：Astro是好公司，但我不买。本益比约30倍，太高。

问：云顶（Genting，3182，主板贸服股）是否值得投资？
答：我比较喜欢云顶新加坡（Genting Singapore），因为它不只是在新加坡发展，也积极向外发展。

问：原棕油一直下跌，现在是否买入油棕种植股的好时机？
答：不是，棕油股现处顶峰，我正逐步脱售。

问：怎么看马国际船务（MISC，3816，主板贸服股）？
答：现在买入还是早了一点。船费刚起，船务行业预计会在2014年才会复苏。我比较喜欢大马散装货运（Maybulk，5077，主板贸服股）。

问：如何看待沿海工程（Coastal，5071，主板工业产品股）？
答：好，现在便宜。本益比低。

问：怎么看待钢铁行业？大马钢厂（MaSteel，5098，主板工业产品股）值得投资？
答：现在是钢铁股的低潮，是买入的时机，应该有比大马钢厂更好选择。

逾40页减至15页 浅白阐明权益 18银行简化房贷合约

13家商业银行对款额在50万令吉或以下的房屋贷款，采用统一贷款及融资协议主要条款标准合约后，原本为数超过40页的合约减至15页，并采用简单易懂的格式，让借贷者了解本身的权益及责任。

马来西亚银行公会执行董事蔡枚玲强调，这项本月1日生效的措施，是要让借贷者更了解贷款协议的条款，各银行的贷款利率及批款期限等不受影响。

她说，采用统一标准合约，是为了更明确的标示房贷及融资条款，使人们容易了解，并以一致方式在协议上呈列，让借贷者清楚本身的权利及责任。

“申请者可选择符合自身财务状况及需求金融产品及服务，并比较各银行的条件。”

合约分3部分

蔡枚玲今天在媒体汇报会上说，标准合约将分为3个部分，A部分是标准化条款（大马银行协会提供标准样本），B部分涵盖其它条款内容，C部分是银行贷款批准信。

她解释，基于受竞争法令限制，参与这项措施的13家本地银行及5家外国银行只一律跟随A部分，B部分及C部分则因银行而异。

她说，虽然这项措施主要针对个人名义购买住宅产业及50万令吉或以下的贷款，但银行也允许对超过50万的房贷采用统一合约。

她说，该会调查显示，80%房贷属50万令吉及以下，因此把采用标准合约的贷款限额设于50万令吉。

她说，标准合约已上载至该会网站，借贷者签署合约前，可以先上网阅读，若不明白，可咨询银行。

不包括房贷递减保费

蔡枚玲说，银行并不会因采用统一标准合约，并不包括房贷递减保险（MortgageReducing TermAssurance，俗称MRTA）的保费。

她解释，50万令吉是购买有关产业的贷款额，并不包括房贷递减保险、装修费、律师费等其他费用。

“无论如何，有关贷款或融资，可概括其它相关费用。”

询及房贷进行再融资是否可以使用同一标准合约时，她说，贷款者可以向银行提出相关要求，但必须支付多一笔印花税。

她说，采用统一标准合约并不会导致房贷大增，因为房贷数量是视贷款者能力及全球经济而定。

“我相信消费者并不会因为银行采用统一标准合约后，而购买房屋。”

有助缩短贷款审批

蔡枚玲不排除使用标准合约后，有助缩短银行审批贷款时间。

她说，根据该会网站的“房屋贷款申请所需作业期限”，如果所有合约齐全及过程顺利，提呈房贷申请至提取贷款前后需要54个工作天。

“无论如何，一些高效率的银行处理房贷申请少过54天。”

除了13家本国商业银行，另外5家外国银行将在今年首季开始采用统一标准合约。

蔡枚玲表示最迟将在明年10月30日前推出国语版本标准合约。

公众可浏览马来西亚银行公会网站http://www.abm.org.my，参阅标准文件。

欲询详情可拨打该会热线1-300-88-9980（周一至周五早上9时至下午5时30分）。

东协首个国家统一文件

蔡枚玲说，大马是东协各国当中，首个采用统一的房屋贷款及房屋融资协议主要条款标准合约的国家。

她说，这么做，并非因为之前的合约有任何问题，而是要加强金融服务领域的交付素质。统一标准合约A部分涵盖范围包括贷款额、产业说明、支付及计算利息、锁定期（lock-in period）、还款及提前还款、违约后果等。

蔡枚玲说，银行可修改或更详细的拟定条款措词，以符合本身的政策以及需求。





Explanatory notes.pdf (81.59 KB)

abbr_2681e6c464b99cf31e63a894e480db9c.pdf (284.55 KB)

Attachment B - General Timeline for Housing Loan Application.pdf (83.73 KB)

Frequently Asked Questions (FAQs).pdf

2013年大马房地产的10大新趋势

房产的设计、格局与发展趋势，跟随时代的脚步不断演进。近年来，马来西亚在房屋特別是高档公寓的设计、格局与配套也开始革新，并出现新的趋势，其中一部份是参考澳洲、香港及新加坡的模式，使到房产的面貌展现百花齐放的景象。
这些年来，通过业界人士、产业行家的观察，不难察觉房产的设计与格局已不断在革新，这是之前未有的现象，预料未来将朝这个趋势继续迈进。本期文章将房产十大新趋势综合起来，为大家简略叙述。
1.提供一揽子配备
香港、新加坡地少价格昂贵，许多时候，房屋发展商善用公寓宝贵的空间，让冰箱、冷气各置其位，不只不会阻碍空间、也整齐美观。
这些标準化的设计，让买家在购买房屋后，不需烦恼物色装修商，同时，也让先后迁入新居的业主，不需因为邻居正在进行新屋装修，影响生活的质量。
不论是安装壁橱、冷空调系统及其他的装修工作，都会带来嗓音及影响周遭环境的卫生，因此，一揽子配备，其实利多于弊，当然，业主需要接受这样的售屋配套，包括接受某个品牌的电器，例如冷气机、冰箱、热水器、电视机等等。
今天，吉隆坡不少新建的高档公寓或服务公寓，也采用这样的建筑模式，Bukit Kiara产业公司在满家乐一带的高档公寓，有许多是这样的格局，发展商与电器供应商合作，让后者为公寓提供优质家居配备，买家省却领取新屋后的许多后续工作，只需拿起装了衣物的旅行箱、餐具、书本及基本的屋内用具即可入屋居住。
坦白说，有过搬家经验的业主都会同意，搬家是一件累赘的事，而且许多时候，在搬运的过程中，一些家具可能受损，几乎是很难避免。
2.增建服务公寓
前面说到，可供建屋的土地日渐稀少，为了应付单身上班族的需求，以及让更多人有能力购买所建的单位，兴建面积较小的服务公寓，已经成为城市新建房屋的新趋势。一个面积在1千平方尺以内的单位，对一个单身的上班族来说，活动空间是足够的。
这些服务公寓，多数建在基本设施，如购物商场及办公楼附近，步行以内的距离即可抵达目的地，虽然每平方尺售价并不便宜，不过，由于建筑面积娇小，折合起来还是可以负担。
服务公寓多数是一房或二房式单位，对于单身的上班族来说，比较容易维持，加上楼下有便利商店，加大这类型产业的卖点与吸引力。
另外，作为居家办公单位的服务公寓也开始普及，现代无线科技发达，在家办公、进行网络生意的人逐渐增多，一些建在商业地段的服务公寓，业主也可以在公寓内办公，前提是从事的业务不会干扰邻居的生活。
3.突出低密度特色
城市中一些新共管公寓的发展趋势：高耸，但密度不高，每层楼可能只有4个单位，共用空间宽敞，单位总数不到100个，低密度的房宅确实给人不一样的感觉，上、下电梯的人不多，花在等候电梯的时间也比较少，减少烦躁的情绪，这些单位至少备有两个泊车位。
旧式的公寓吸引力褪色，其中一个原因是：泊车位不足，对城市人来说，只有一个泊车位的确不够，泊在公寓外有一定的风险，要租多一个车位，未必有空出的车位供业主租。
看到泊车位不足造成的不便，发展商近年来新建的分层产业，例如共管公寓或服务公寓，多数分配两个车位，甚至有让业主多买一个车位的选择，省却车位不足的烦恼。发展商会将一些车位出租，赚取稳定的租金收入。
4.双锁匙公寓日趋普遍
近年来崛起的一个新趋势是双锁匙公寓，这是一个参考澳洲、新加坡房产设计的公寓。双锁匙公寓指的是两个不同的公寓单位，共用一个铁门，但是进入屋子的大门则是两支分开的锁匙，一个是主要单位，另一个是套房公寓，自己可以住在主要单位，父母或住在套房公寓，方便有个照应，也可以将套房公寓作为居家办公空间，或是出租给上班族。
这类型公寓突出的是住在两隔壁，即方便又有隐私权的三代成员单位，个別单位皆有臥室、客厅、厨房、浴室、泊车位及活动空间，不过，售价并不便宜，几乎接近百万令吉或超过百万令吉。
在马来西亚，Mayland发展公司旗下的Royal Regent-Double Deluxe是其中一个例子，售价在90万令吉起跳，另一个是位于白沙罗地区的Aragreens Residence，建筑面积宽敞，售价介于130万至180万令吉。
年轻有孩子的家庭，可以选择住在面积较大的公寓，将套房公寓出租，当孩子长大加上工作关系，拥有自置产业迁出有关单位，夫妇两人可以选择迁入套房公寓，将面积较大的公寓出租，以便拥有较高的租金收入。
一些双锁匙产业附近也有日间托儿设备，由专业的教职人员负责管理，方便双锁匙的家庭，父母可以安心工作，附加设施也可为这类型产业加分。
5.邻近零售产业
值得一提的是，近年崛起的另一个产业发展趋势：楼下是办公或零售单位，楼上是住宅单位分层产业，这些高档产业的售价，面积较小的从80万令吉起跳，较大面积的超过百万令吉。
在这些产业单位居住，周末或假期，业主不需驱车出外购物或用餐，也适合年长的产业投资者，要购物或用餐，只需采用电梯即可，八打灵再也、白沙罗一带地区，有相当多类似的产业计划，UptownResidence是其中一个例子，只是各家发展商突显本身产业的特色。
除了文中提及的设计，还有不少在兴建中的分层产业计划，皆贯彻这样的特色，当然不一定是住宅单位建在零售产业楼上，也可能是搭建一道步行桥梁，从住宅单位走数分钟的时间，就可以到毗连的办公楼或购物商场。
除了附有零售商场带来的便利，城市中也有不少产业计划，毗邻就有办公楼，这一点也可以为住宅单位加分，假如买来投资，不难物色到租户，如果租户是在毗邻的办公楼上班，相信他们会考虑在附近租屋，省却塞车造成时间、精神与车油的浪费。
6.展现假日度假屋格局
假日度假屋的供应开始增加，居家如同度假或酒店式单位，是投资者属意的产业类型，容易出租赚取租金收入。
越来越多的家庭，对假日度假屋的购兴保持浓厚，他们购买来当假日房屋，也有一些是买来投资供出租给租客，租客分中、短期类型，从数天、一星期、一个月至一年半载不等。
这些房屋让租户或住客在度假时，有如归家的感觉，而且比酒店客房宽敞，所付的可能只是廉价酒店的收费，不过，却可享有结合酒店与住宅设施的便利。
在香港、澳洲、新加坡、美国、英国等地，假日度假屋已相当普遍，马来西亚正迎头赶上，增建假日度假屋，以应付日益增加的需求。
这些假日度假屋，不只是在旺季才有需求，有些本地人的另一半是外国人，每当另一半的外国亲人前来度假，他们会租下假日度假屋供亲人住宿，至少比酒店来得经济。
另外一类型租客是：在外国求学的本地人，他们会租下假日度假屋，作为团聚的场所，也有电视制作小组，租下假日度假屋拍电视节目或电影。
购买这类型产业的投资者，通常会交给产业管理人打理，一些客户也可能转为假日度假屋的投资者。
这是一个成长中的市场，5年前，当我们提到假日度假屋，知道的人并不多，不过，今天，在首都吉隆坡、槟城、国内其他一些度假胜地，假日度假屋已相应增多，业界人士看到这个成长趋势，纷纷增建这类型产业，以应付市场人士的需求。
7.多合一产业特色
多合一产业计划不是最新的产业格局，不过，却是巴生河流域产业市场的参考典范，在一个社区包括住宅、商业、办公楼、医药中心、购物商场、游乐园、学院、会展中心、酒店，双威集团属下公司发展的双威城，是其中一个典型的例子。
谷中城、吉隆坡中环的产业类型，也许没有双威集团的多元化，不过，也属于多合一产业计划，除了住宅单位，有办公楼、购物商场、酒店，附近也有学院，各行业商店，吉隆坡中环广场还是交通枢纽的终站。
除了谷中城、吉隆坡中环，雪州的郊外园城镇、万达镇、八打灵再也新都、首邦市新镇，皆展现多合一产业特色，以突显整个社区发展的完善水平。
8.社区基本设施齐备
新的产业发展计划，强调基本设施完善，例如步行以内距离有公共巴士、轻快铁、捷运站、便利商店、银行或邮政局、熟食店、零售商店，这些都是学院学生、上班族属意的地点。
雪兰莪州的八打灵再也、首邦市、沙亚南、吉隆坡文良港、蕉赖、甲洞等城镇，都是一些基本设施齐备的地区，足以应付市民在衣食住行的需求。
除了文中提及的基本设施，另一个可以为产业计划加分的特点是建有学院与办公楼，有了这些商业产业，将可提昇住宅产业的价值。
9.围篱排屋炙手可热
由于社区治安红灯亮起不熄，新建有地排屋多数备有围篱设施，售价大幅提高，有些市民或业主比较倾向於有地房屋，发展商掌握产业买家对这对类型房产的需求，在市郊地区增建围篱产业。
围篱产业的优势有保安员看顾，减少破门偷窃的案例，而且管理与维修费比共管公寓便宜，视产业的面积而定，好比说独立式洋房与半独立式洋房的保安费，比双层排屋较高。
雪兰莪不少新建的房产计划，例如分布在白沙罗、沙亚南等地区，多数备有围篱设施，以加强其卖点，而且一般都悉数售出。
10.强调绿色房屋
当我们谈及绿色产业时，除了拥有较大面积的绿肺，也涵盖产业的绿色特点，例如节能减碳，备有储存雨水的系统，可以充当环保水来使用。
关于较大面积的绿肺，多数设有高球场，当然，个別单位的售价并不便宜，多数从百万令吉起跳，比较普遍的是独立式、半独立式洋房，也有一些是超大型的双层或三层排屋，建筑面积宽敞，深受多活动空间买家的支持。
绿色产业包括分层单位与有地住宅，善用太阳能以减少对能源的消耗，安装储存雨水的系统，可以充当花园灌溉与清洗沟渠用途，达到节能省水的环保目标。
产业的设计与格局必须不断革新，才能跟随时代的脚步迈进，革新将改善产业的使用价值，给予业主更多、更大的便利，体验产业基本设施的时代感；当然，也可以让我们的产业登上国际产业舞台，以便和其他国家/市场的产业计划一较高低，让促销“大马：我的第二家园计划＂更有吸引力。
一直以来，发展商会抽空前往外国产业市场进行考察，参考其他市场发展商/建筑师的产业设计，然后再配合我国的气候增减使用，取其他业者之长、以补己之短，确保我国的产业设计与格局继续改善，吸引力不断提昇。

马来西亚房价仍会上涨

随着马来西亚旅游业的发展，马来西亚的房产也收到很多海外人士的关注，从下面报表中可以看到在日益增长的房价前，马来西亚要远低于其他国家。

　　马来西亚地理位置优越,无自然灾害,气候宜人
　　国家第三大经济支柱，第二大外汇收入来源。1990年和1994年举办两届马来西亚观光年。拥有饭店约1878家，饭店入住率55.3%。主要旅游点有：吉隆坡、云顶、槟城、马六甲、浮罗交怡岛、刁曼岛、热浪岛、邦咯岛等。2006年赴马外国游客人数达1754万人次，同比增长6.8%，旅游外汇收入360.2亿林吉特。
　　政治稳定,文化多样,生活舒适
　　实行英联邦的法律体系和政治体系，享受最完善和稳定的社会体制
　　第二家园计划,提供便利的旅居生活
　　马来西亚第二家园项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策，目的是鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住。马来西亚“我的第二个家园”计划让其他国家的人民能够在配偶及孩子的陪同下，选择在马来西亚居住或渡过退休的生活。成功申请者将获得长达10年并可以终身更新的社交签证。
　　东西文化的交汇处,留学费用低廉,是留学欧美澳的跳板
　　四分之一的华人数量,无语言障碍与文化差异
　　最长可达30年的贷款期限
　　贷款利率低于国内,根据贷款者个人情况利率在4.3%-6%间浮动
　　五年内出让转售资产缴纳5%纯利增长税,五年后出售则免缴税
　　无限购房产政策(每套房产价值50万马币以上),贷款额度高达50%-80%(视贷款者个人情况而定)
　　市场稳定，马来西亚房地产市场正处于起步阶段，房价仍会上涨，尚未形成泡沫经济
　　99年或永久地契拥有权
　　目前投资马来西亚地产的主体是中国，日本，韩国，英国，新加坡，香港，台湾等

台北房市投報率全球最低-根據2012年全球房地產指南（Global Property Guide）的調查報告顯示，台北房價所得比64倍是全球最高，投報率1.57％則是全球最低。

至於房價所得比最低的是紐約市，房價換算新台幣一坪128萬多元，但租金投報率達到4.7％是全球最高，其次是日本東京，房價一坪約新台幣145萬元，租金投報率4.46％，與台灣鄰近的城市中，香港即使房價很高，但租金投報率仍有3.11％，房價所得比是32倍，新加坡房價一坪157萬元，房價所得比是34倍，租金投報率2.95％，在全球城市中算是中等程度。

Loan top up in your housing loan

Loan top up in your housing loan 我觉得是一个很有用的知识：From Red_Wolf from investalks.com


意思是向你当初的贷款银行，申请增加贷款数额
比如说你当初的贷款数额是100k，随着屋价的增长，现在屋价已来到180k

你就可以向银行申请增加贷款数额（Loan top up）
申请批准后，你就可以使用80k投资其他领域

而你的贷款数额也会从当初的100k，变成180k
也意味着每月的供款（loan installment）会增加


增加贷款 VS 再融资

增加贷款 （Loan top up）
1.向同样的银行提出申请
2.配套优惠会比再融资低 （BLR - 1.x）
3.申请程序较快
4.费用较低；银行行政费

再融资 （Refinance）
1.向不同的银行提出申请； A银行 -》 B银行
2.配套优惠会较好 （BLR - 2.x）
3.申请程序较慢，需经过两间银行
4.费用较高；律师费，估价费，印花税等等

What is BLR (Base Lending Rate)?

If you want to buy a house or take a home loan from any bank, you should know the BLR (Base Lending Rate) and the package offer by the bank.
BLR (Base Lending Rate) is a minimum interest rate calculated by financial institutions based on a certain formula. This formula takes into account the institutions cost of funds and other administrative costs.
The BLR is adjusted by banks, but the rate actually is determined by Bank Negara Malaysia (BNM) during Monetary Policy Meeting.
By the way, BLR will change and it is unpredictable whether it will rise or drop. Below is the Malaysia Historical BLR Chart (1980 – 2012)


How to Get the Best Home Loan Package
BLR in Malaysia now is 6.60%, but every bank might offer different package. For example:
Bank A Package

• Bank A offers a package of  BLR-1.8% for 30 years. (BLR = 6.6%)
• Means 6.6 % – 1.8 % = 4.8 %.
• If u borrow RM 300,000
• You will be paying about RM 1,574 per month.

Bank B Package

• Bank B offers a package of  BLR- 2.0% for 30 years. (BLR = 6.6%)
• Means 6.6 % – 2.0 % = 4.6 %.
• If u borrow RM 300,000
• You will be paying about RM 1,537 per month.

Investalks x_m_v_p大大对房贷很独特的观点和看法。

我觉得他的观点很接近我平时遇到的思考难题。为大家献上讨论
 以前我都是秉持着三分薪水+三个月应急储备金的原则。
车贷和房贷占三分之一
零用（交通饮食保险等）占三分之一
储蓄&投资占三分之一
这是我以前对健康财务的定义，可能是看到一些不好的案例，所以对“债”有些抗拒。不久前我对贷款有了新的认知和突破，接下来我会和大家分享“债务”。


看回我以前的原则，我虽然有储蓄的习惯，不过现在已所剩无几，买了车子，买了屋子，装修了，结婚了，生孩子了这些差不多都把我的储蓄掏空了，剩下的只有一小笔应付意外（比如失业没有薪水进帐）的情况。

回想第一次接触房产投资，有点无奈的说，2012年7月头的第一个周末，和老婆去逛街购物，突然接到一通我妹&未来妹夫的电话，她们问我有兴趣买房子投资？我一开始有点抗拒，心痒又想了解，然后在广场结账了，半推半就的去与她们会面。
她开始就直接对我解说什么回酬7~8%什么的，我听了一头雾水，继续皱眉头陪她她看完屋子，当时真的不了解这到底如何操作，只觉得和好像被什么敲了一下 头，脑震荡了两个星期。这两个星期我的脑一直在转呀转，试图了解这游戏规则，甚至好几天都在熬夜在论坛看了一些大大的分享，最后，好像终于把一大堆的零星 画面组合好了， 非常幸运的1星期内遇到他们小俩口介绍我好的deal，在七月尾就买下了第一间投资房产，行动力强的我从第一次接触到实战只用了3星期。

当然要感谢领我进门的小俩口，但是，这两个星期里面我到底想通了什么呢？房产投资到底如何运作呢？请容许小弟班门弄斧，在这里分享我的领悟：
1．        资产vs负债
=我知道车是负债，因为越久它越没有价值，但我一直误以为我两年前买下来自住的房子是资产，无奈它还不是，因为我不打算卖掉，除非我把它供完它才会成为是资产。
=如果自住房子不是资产，那么什么才是资产呢？答案是能帮你赚钱的房子。你低价买来等机会高价卖掉也可以是，不过这种投资法需要闲钱应付每月供期。另一个我领悟到的是投资房产，也就是广为流传的取得正现金流，简单的说就是出租让租客帮我给每月供期和管理费，还会有多余的一点零用钱给我，hehe.


2．        年轻就是本钱
以200千的房子，付10%首期，利息4.4%，贷款180千，每月供期1000元，供25年。
按期供完了会发现总数是297千，其中超过33%是贷款利息，也就是117千白白被吃掉。
=以200千的房子，付10%首期，利息4.4%，贷款180千，每月供期800元，供40年。
按期供完了会发现总数是387千，其中接近50%是贷款利息，也就是202千白白被吃掉。
=如果以这种看法会觉得这么多利息被白白吃掉很可惜，会问：“为什么供这么久，供到几岁哦？供完都老了哦！”可是在观点上作一些调整，用正现金流的看法就会有不同的领悟，因为可以看到羊毛出在羊身身上，租客会帮你付的，没什么好担心的。
=假设出租1300元，扣除800元供期（40年）和200元管理费，得到300元的正现金流。
=假设出租1300元，扣除1000元供期（25年）和200元管理费，得到100元的正现金流。
=不要小看差额200元的这笔数目，如果你复制多几间的话，效果就是好几倍的。


3．        贷款
=什么是贷款，在几张文件下签名，银行就借你几十千，几百千，或者几亿都可以，所以说你的名字就是你的本钱。
=每个人都有名字，但是为什么每个人的借贷能力不同，因为银行汇来评估你的借贷能力。如何评估？最简单的方法就是看你每个月收入多少钱（薪水单和过账记录 可以证明，额外收入比如说租金等），也看你以往的记录，如果你曾经几个月不供车，银行哪里来那么大的胆把钱借给不想还钱的人。
=贷款是把双刃剑，请善用它，只要你拿出10%的首期，就可以使用几百千的资产，这也是常听到的杠杆效应，也就是用钱赚钱；如果运用不当，轻则难买车难买屋，重则就是等破产找死。

4．        银行的评估方程式
=怕死/保守的银行会以你收入的总额分两半，一半给你还贷款，一半给你日常用。
=有的银行比较大胆，可以给你每月供期达到你总收入的80%，每间银行不同方式。
=说到这里，你看出来了吗？银行不是说你可以借多少贷款，而视乎每月的偿还能力。聪明的你可以在把之前解说过的第二点运用在这里，拉长来供，充分的发挥你的本钱和杠杆效果。
=举例（用银行的观点，以下数字为每月供期）：5000块薪水的人买了900一辆车（交通是必需品），一间屋子800自住，可以买两间各别800的房产投资。
（900+800+800+800〈5000x70% ）= 3300〈3500，而3500则是你被某银行设下极限。
=两间投资房产是你的极限了吗？答案是否定的，为何呢？你忘了你买的两间屋子是租出去的吗？每间1300租金为例，你的极限是（1300+1300+5000）x70%=5320，也就是你的极限提高了1700左右。
=无奈这么简单的伎俩已经被城府识破，于2010年设下了“第三间房产margin70%”的紧箍咒。

5．        与债共舞
=看回我以前的原则，我不喜欢欠债，可是我最近突破了这传统的观念，以下在简单举些例子。
=有人分享过了信用卡的用途，，这里我再以我了解的方式解说，看我有没有理解错，举例你
1号刷了2000块
14号信用卡出statement，
二十天内是免利息，下个月4号钱付清就没事。
把原本2号要还信用卡的钱放进1个月的定期存款，（2000x3%）/12，一个月赚了5块。
虽然麻烦了一点，而且是小钱，总比起什么都没有来得好吧。
FD是一个大家常用标准，如果能找到更高回酬当然更好，不过也要注意风险。
=BT，BT不是变态，是Balance Transfer，我最近用信用卡刷了几千块在必需品上，很碰巧的我申请的新信用卡有BT promotion，1% upfront  charge & 0% Balance Transfer，我就做了，从UOB卡BT RM6400还大众卡。6400元的1%行政费64元，共6464，这64元是白给的，为什么要白白给这64元？可是还个观点，我把一个月之内要还的卡债 6400元放进年利3%的定期存款，我一年后会得到192元，相比我被charge的64元，多了128元，这笔数目是我用债务赚回来的，我不需做什么，只是把原本需要一次付清的债分12期还而已，当然幸运的是碰到低利息的优惠，但这也说明了不要怕债务缠身，只要是你能力控制范围内的善债，它甚至可以帮你赚钱。同样的双刃剑，请时常警惕自己，债务利用不好还是会伤了自己。

我想“债务”也说得差不多了吧，迟点有机会再分享如何选择好的房产投资

大馬房產需求旺盛是謊言，證據在此！

http://ckfstock.blogspot.com/2012/09/blog-post_19.html

哪些支持馬來西亞房地產需求旺盛的言論，都是為房產泡沫找理由的天大謊言。

多位需求旺盛，請問到底和房價暴漲前相比，一共賣出多少成交金額？多少間房？多少畝土地？

這些人全部蒙查查！

讓你們看下面馬來西亞主要旺州屬：Kuala Lumpur, Selangor, Penang, Johor的房屋成交單位。

仔需看，哪有什麼需求旺盛，還不是老樣子？只有Penang還有上升，Kuala Lumpur卻出現下跌，其他基本沒變！

竟然沒有需求旺盛，那房價怎麼會漲，答案是是銀行用房貸製造的泡沫。(所以，我在經濟上從不相信銀行家＆政府，因為他們是經濟健康的禍根)

哪些說需求旺盛推高房價者，

是不了解經濟。

即使真是需求增加，像Penang，但是沒有出現供應短缺的問題，特別大馬房產是先售後建。所以不管需求多旺，只要供應足夠，房價就不會上漲，還會下跌。這是因為生產數量增加會拉低每間房子的平均成本。

哪些說供應會使價格上漲者，是只知錢幣的一面，卻不知另一面。