年轻人的薪水追不上物价

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售予1MDB‧專注海外發電 雲頂23億售電力資產

雲頂（GENTING，3182，主板貿服組）證實以23億3千880萬令吉脫售旗下電力臂膀予一個大馬發展機構（1MDB），以套現投資，並專注於海外的電力業務。

該公司發文告指出，雲頂電力控股（Genting Power）、雲頂電力（馬）控股和亞洲貿易投資有限公司（Asia Trade）與1MDB簽屬協議，以23億令吉現金脫售Mastika Lagenda私人有限公司97.7%股權。

隨後，雲頂旗下97.7%間接子公司--雲頂杉原發電廠（GentingSanyen）與1MDB旗下子公司Tiara Tanah私人有限公司簽署協議，以3千880萬令吉脫售6塊土地予後者。

雲頂表示，雲頂杉原發電廠為國內首代獨立發電廠，而購電協議雖將在2016年到期，工廠仍在2016年後將可繼續為公司帶來良好的營運效率，但相關脫售計劃將為集團帶來立即和誘人的投資回酬。

雲頂將從上述計劃取得19億令吉的一次性盈利，預計將強化現財政年每股淨資產值和每股淨資產52仙，但料未來集團電力領域貢獻將減少。

在扣除脫售計劃的相關開銷，雲頂將利用淨脫售所得作為存款和投資現金市場工具。

市場早前盛傳，1MDB將以介於30億至35億令吉的代價向雲頂收購雲頂杉原發電廠，並在完成收購計劃後，將雲頂杉原納入一家名為1MDB能源的新公司，此新公司旗下還有另一家獨立發電廠即丹絨能源控股。

傳1MDB 35億購雲頂杉原 有望派息94仙

市場傳言一個大馬發展機構（1MDB）將以介於30億至35億令吉的代價向雲頂（GENTING，3182，主板貿服組）收購雲頂杉原發電廠（Genting Sanyen），分析員認為這是正面進展，到時雲頂將可成為純博彩公司。

1MDB第二項電力收購

同時，如果雲頂將脫售發電業務取得的資金悉數回饋股東，到時將有望派發每股81至94仙的特別股息。

據《商業時報》報導，一個大馬發展機構洽購雲頂杉源的交易已晉最後階段，很快就會作出宣佈。

一旦收購完成，雲頂杉原將被納入一家名為1MDB能源的新公司，此新公司旗下還有另一家獨立發電廠即丹絨能源控股，一個大馬發展機構是在今年3月以85億令吉向丹斯里阿南達買下丹絨能源。

雲頂杉原是大馬5家獨立發電公司之一。

肯納格研究表示，最新進展出乎意料，因為雲頂集團上個月才宣佈贏得合約，以在印尼發展一項總值10億美元的發電廠計劃。

在現階段，仍不清楚雲頂只脫售大馬發電業務還是包含海外發電廠，惟從交易價來看，肯納格認為將涉及脫售所有發電資產，僅籌備中的印尼發電廠除外。

雲頂在印度擁有2座發電廠，另外還有4座位於中國。

雲頂每股估值
將增加8至22仙

該行估計雲頂大馬發電資產的價值為5億2千900萬令吉，其它海外資產（不包括印尼發電廠）價值21億7千萬令吉，因此，報導中所指的30億至35億令吉收購價屬於良好出價。

雲頂脫售發電資產，將令其2013財政年盈利減少約8%，但每股估值將增加8至22仙。

在2011財政年，雲頂旗下電力部門為集團貢獻約9%稅前盈利。

該行認為，此交易對雲頂有利，可讓該集團更專注於博彩業務。

大馬研究也認同這是正面進展，到時雲頂將成為純博彩公司，雲頂在2010年12月已售出在中國的油氣資產。

再者，雲頂將可不必再擔心其購電合約不獲延長的問題，該合約將於2015年屆滿。

該行指出，以10倍本益比計算，雲頂發電部門（包括中國的資產）估值為31億令吉，這和一個大馬發展機構的收購價相差不遠。

肯納格研究相信，此交易將可落實，因這是配合政府接管第一代獨立發電廠的行動，以協助國能解決購電合約課題。

雖然脫售行動和該集團擴張發電業務的計劃相違背，但可消除購電合約談判的不明朗因素。

該行指出，收購價相等於雲頂杉原估值的1.8至2倍，因此將潛在令雲頂的合理價增加44仙至11令吉33仙。

完成交易後，雲頂手上的現金將增加30億至35億令吉至逾90億令吉，該行認為雲頂將可有兩大選擇來動用此龐大現金，其一是在本區域繼續收購發電資產和擴 充博彩業務，其二是以特別股息方式派發過剩現金給股東，假設該集團悉數派發30億至35億令吉現金，股東將可收到每股81至94仙的現金股息。

瞄准区域赌场 云顶扩展韩国印度几率高

（吉隆坡6日讯）云顶（Genting，3182，主板贸服股）继续瞄准多个潜在海外市场，巩固本区域赌场业务与地位，并以韩国和印度潜在几率最大。

丰隆投行研究分析员早前与云顶管理层碰面，得悉集团看中包括日本、韩国、台湾和印度在内的多个潜在市场。

无论如何，想扩大赌场业务，集团的丰厚现金并不是唯一要求，其他因素是政府承诺、政治意志、现有基础设备、监管架构等才是关键。

上述四个国家中，分析员相信韩国和印度是集团扩展赌场业务成功几率最大的国家。

最大的原因是这两个国家已有所需的设备与结构，已有多家赌场在那裡进行营运。

目前印度共有8家岸内和5家岸外的赌场，而韩国则有17家赌场。

分析员又认为，进军韩国赌场业务的成功率比印度高，主要因为赌场业务对印度来说还相当新，只有两个地区———果亚和锡金邦可以合法开设赌场，而在果亚就佔了全印度13间赌场中的12间。

此外，韩国赌场业也具备监管和良好的建设，并将在未来数年继续扩展。

根据韩国政府的规定，韩国江原世界赌场酒店的垄断地位也将在2015年结束。

而且，韩国拥有更多的亚洲华人，以及人口收入均比印度来得高。

丰隆投行研究分析员基于调低云顶新加坡的盈利与预测，以及调高云顶种植的盈利预测，预计将降低2012-1014财年每股盈利预测，而调降云顶目标价至10.89令吉，并维持“买入”的评级。

拟售印尼油气资产

另一方面，云顶集团也计划脱售印尼唯一油气资产———KasuriPSC。这家公司目前正由云顶石油kasuri有限公司进行运作。

未脱售前，集团将会继续投资在这项油气资产，目前这项油气发展计划正在建立总共有5个油井的第3个油井，目前这项油气计划仍在勘探阶段，云顶应该不会继续发展。

尽管如此，集团也可能会继续勘探，以通过更明确的潜在生产量提高资产价值，以利出售。

云顶集团管理层强调不会急于脱手，除非找到有兴趣的买家和合理的收购价。

股价跌至诱人估值水平 云顶大马提供累积机会

券商认为，投资者应掌握云顶大马（GenM，4715，贸易服务组）近期股价跌势的良机，即以诱人且低廉的估值累积这个优质股。

丰隆研究在今日发表的报告中表示，该行在与云顶大马管理层进行会面后更确认该公司的未来展望。报告中说：“我们对云顶大马的未来计划，拥有了更为清晰的画面。该公司目前在全球4个国家，即巴哈马、美国、英国和大马进行着个别的发展大计。”

这些发展计划包括：

巴哈马--与合作伙伴设立一家各持股一半的联营公司，以便在位于比米尼群岛（Bimini Island）的比米尼海湾度假村（Bimini Bay Resort）建设一座赌场。这座赌场将是巴哈马第七座赌场，其优势是接近南佛罗里达岸外，该处在截至去年12月止到访的游客人数达5万3千216人。

美国--尽管纽约州长正与其他的潜在同业进行洽商，云顶大马依然将会竞标纽约的会议中心发展计划。一旦成功脱颖而出，该公司将落实这项计划，以及纽约名胜世界的拓展计划。

英国--云顶大马伯明翰NEC的主要赌场计划已获得批准，目前正等待批准其动土仪式。这项总值1亿2千万英镑（5亿8千250万令吉）的发展计划预料将会在2015年杪开幕。

大马--云顶大马将于2015年在云顶高原现有两座酒店旁建设一座拥有700间客房的酒店，以吸引更多的新加坡游客到来。此外，第一世界广场内的冰雪大世界（Snow World）翻新活动和户外主题公园更换计划料将在年杪，即游客高峰期前完成。

报告中说：“我们基于分类加总估值法（sum of parts，sop），维持云顶大马的4.10令吉目标价格，以及其买入评级不变。”

澳洲非主攻市場 雲頂料瞄準日韓

雲頂集團在澳洲回聲娛樂（Echo Entertainment）的9.9%持股純粹投資，券商分析，日本、韓國、台灣或印度將是雲頂集團下一個潛在新市場，其中開拓日韓市場可能性最高。

台灣馬祖博弈法公投雖過關，但相關法令未設立，加上當局需投入龐大基建發展，券商認為，台灣市場對雲頂而言仍遙不可及。

雲頂管理層在分析員匯報會指出，雲頂新加坡和雲頂香港在回聲娛樂的持股，現階段只是旗下組合投資之一。

既然澳洲市場非主菜，豐隆投銀研究相信，雲頂（GENTING，3182，主要板貿易）潛在新市場料落在亞洲，包括日本、韓國、台灣或印度。

該行分析后認為，韓國憑藉5大條件，最有可能成為雲頂最新落腳處。

另一名分析員直言，雲頂坐擁大批現金，不乏打造賭場王國籌碼。

“只要是開放賭業、且潛在回酬可觀市場，都可能成為雲頂下個目標市場。”

他認為，比起其他市場，在2010年建議開放賭業的日本，會是最有可能的新市場。

由于亟需外資和稅收協助重建災區，日本在去年大地震后已加速處理開放賭業事宜，但政局欠穩是最大隱憂。

“一旦建議獲通過，日本建議3個賭場料將獲利可觀。”

韓國佔5大優勢

豐隆投銀研究分析指出，比起其他國家如印度，韓國更有可能成為雲頂的最新投資目標，優勢之一包括擁有比印度更多的中國人或亞洲人。

此外，賭場對印度來說仍是相對新的市場，而且只有2個行政區可合法開設賭場。

相比下，博彩市場在韓國發展良好且被高度管制，未來數年擴展已準備就緒。

韓國第4個優勢，是江原大世界賭場（Kangwon Land Casino）的壟斷局面將在2015年結束。

第5個優勢是韓國擁有比印度更高的人均收入，去年年均收入逾2萬2777美元（約7萬1292令吉），印度僅1388美元（約4344令吉）。

回聲娛樂僅踏腳石？

市場揣測，回聲娛樂只是雲頂的踏腳石，冀藉此與前者股東兼澳洲賭場大亨霑姆斯柏克（James Packer）合作，進入澳門市場。

柏克擁有澳洲的皇冠賭場，並透過后者持有回聲娛樂10%股權；他也擁有澳門新濠博亞娛樂公司三分之一股份。

空穴來風，一名分析員透露，管理層既沒有否認也沒有承認這項謠言，顯示兩方合作並非沒有可能。

豐隆投銀研究則指出，雲頂對澳洲市場並不陌生，投資回聲娛樂旨在與區域賭場市場接軌，即使獲得批准，也未必會增持回聲娛樂股權。

該行指出，一旦獲澳洲當局通過增持股權的申請，雲頂會先展開精明審核（due diligence），再決定投資策略。

不離棄美國市場

雲頂大馬（GENM，4715，主要板貿易）開拓美國市場雖一再遇挫，但管理層將繼續競標紐約會議中心，並擴充紐約名勝世界（RWNY）。

美國佛羅里達州將在明年1月再建議于當地建設3座新的度假式賭場，雲頂管理層希望立法過程可在明年內完成，公司計劃在明年5月展開發展計劃。

雲頂新加坡聖淘沙名勝世界（RWS）旗下環球影城（USS）西區擴展計劃，如期在今年底學校假期前竣工，環球影城24個景點中，只有1到2個景點未完成。

聖淘沙名勝世界目前以貴賓客為主，但管理層希望未來數年的貴賓客和大眾市場可以更均衡。

新加坡政府有意收緊賭場控制法，儘管管理層目前未知實際影響，但豐隆投銀研究指出，由于大部分賭客非獅城人，相信影響不大。

除了賭場業務，雲頂計劃繼續擴充電力業務，放眼在總發電量達到3000至4000兆瓦后，才會考慮把電力資產分拆上市；目前該公司發電量達2139兆瓦。

顶级15年投资30亿建30间厂

顶级手套（TOPGLOV，7113，主板工业股）主席丹斯里林伟才声言，该集团计划在未来15年投资30亿令吉扩建。

这家全球最大的树胶手套生產商，要透过先进高科技生產设施、投资研发、上游、下游活动，来进一步提高產能。

这项投资已获得首相署关键绩效与传递单位（PEMANDU）的认可，並归纳为经济转型计划（ETP）的先行计划（EPP）。林伟才表示，在未来15年將投资30亿令吉建设30间厂房，计划每年建造两间。

林伟才是在今天出席顶级手套新办公楼的动土仪式后，发表以上谈话。

该集团邀请莎阿南市市长拿督莫哈末嘉法为顶级手套大厦主持动土仪式，陪同出席者还包括顶级手套董事经理李金谋、执行董事林將源、潘斯里董秀美。

顶级手套大厦佔地2英亩，坐落在莎阿南实达城购物中心（Setia City Mall）附近，同时也非常靠近巴生中路（Meru）的18间手套製造厂和港口设施。

该集团计划建筑23层楼的绿色建筑认证大厦，包括14层楼办公室、2层楼零售店及2层楼停车场，预计在2014年12月竣工。

打造世界级企业办公楼

林伟才表示，「我们要把顶级手套大厦建设成世界级企业办公楼，在实达城提供优等及绿色建筑认证大厦。完工后，我们要集中所有主要管理人员，来加强沟通和营运效率。」

他补充，顶级手套大厦是一栋结合最新环保技术的办公楼，管理层希望达到绿色建筑认证金奖。

林伟才说，此项目的推出也符合该集团在未来10年扩大產能后，可迎合来自185个国家的1000名客户的需求。

狮城提高监管 赌客重投怀抱 云顶大马坐享渔翁之利

（吉隆坡16日讯）分析员指出，新加坡政府将祭出更为严厉的赌场管制条例，当地两家赌场料将流失狮城赌客，而云顶马来西亚（GenM，4715，主板贸服股）则会坐享渔翁之利，吸纳更多人潮。

新加坡政府稍早前宣布，有意实施严厉赌场管制条例，包括限制财务能力脆弱的赌场常客进入赌场的次数，预计将有4000至6000新加坡人和永久居民受到影响。

同时，赌场业者触犯条例的罚款金额，也建议提高至营业额的10%；赌场中介（Junket）非法活动罚款金额也同样提高，赌管局日后也有权为赌场支付给中介的佣金设定顶限。

新的管制条例显然将对当地赌场业者——滨海湾金沙（Marina Bay Sands）和云顶新加坡（Genting Singapore）冲击最大。

营运风险增

安联投资研究分析员谢京荣在报告中指出，待新条例正式上路后，意味着滨海湾金沙和云顶新加坡的营运和商业风险也随之升高，新加坡人到赌场的次数将会降低。

虽然新加坡子公司受到影响，但对于云顶（Genting，3182，主板贸服股）来说，位于彭亨云顶山上的赌场和酒店子公司，却是坐享渔翁之利的受益者。

“根据我们对云顶马来西亚的观察，近期前往云顶名胜世界的新加坡旅客数量已有增长。”

“随着更为严厉的赌场管制条例，加上云顶名胜世界和圣淘沙名胜世界不断提高交叉销售活动，预计新加坡人前往云顶名胜世界的次数也会扶摇直上。”

云顶未止步纽约

谢京荣表示，虽然市场或许对云顶马来西亚在纽约拓展计划频传噩耗感到记忆犹新，但鉴于该公司坐拥强劲的现金流，相信将会继续在美国探寻潜在机会。

这可从云顶马来西亚近期在岛国巴哈马（Bahama）比密尼岛（Bimini），开设“比密尼海湾名胜世界”（Resorts World Bimini Bay）的一家豪华精品式赌场获得应证。

“虽然这项赌场投资成本仅2000万美元（6360万令吉），金额相对美国拓展计划较小，但这也算对投资者的一种提醒，云顶马来西亚在美国的计划并不仅限于纽约和迈阿密。”

“若该公司未来再宣布更多的美国拓展计划，我们并不会感到意外。”

云顶股价上涨空间有限

谢京荣补充说，新管制条例将同时影响云顶和云顶新加坡的股价表现，近期上涨空间因此受限。

云顶马来西亚方面，不仅仅能受益于新加坡严谨的管制条例，美国也宣布赌场条例的放宽，虽早前在当地频频触角，但发展前景依旧亮丽。

“云顶马来西亚收益稳健，海外业务贡献逐年提高，成为国际博彩龙头指日可待，乐观看待该公司未来展望。”

明年唱丰收建议买入

谢京荣预见，2013年将会是云顶马来西亚的丰收年，迈阿密将合法化三家赌场度假村，纽约也会允许建设七间私人赌场。

他表示，云顶马来西亚在纽约的赌场计划，不仅能创造额外的收入来源，同时也是一种商业策略，待纽约开放博彩领域后，竞标新赌场合约的竞争力也会提高。

除了在美国的拓展计划，云顶马来西亚也已经是英国最大的赌场营运者之一，海外业务贡献比例不断提高，让公司前景更具吸引力。

有鉴于此，他建议“买入”云顶马来西亚，目标价格为4.26令吉。

大马经济濒临崩盘，谁是罪魁祸首？

大马经济濒临崩盘，谁是罪魁祸首？
文：张丹枫

马来西亚经济学家说过，如果国债持续飙升失控，我们的国家很可能在2013年过后，随时面临破产的噩运！

自从马哈迪1998年革除安华的副首相兼财政部长官职以来，所实施的锁国政策，将马币和美元的兑换率强制定在1美元兑马币2.50的水平以来，我国的财政预算案就年年赤字！而且，赤字经过10几年之后不但毫无改善，还变本加厉的持续扩大！

国家财政呈现赤字的意思，就是说我们的国库每年入不敷出。赚的钱少，开销却很大！

这种情况，换作是一般的企业公司，连续亏损14年，如何能顶？恐怕早就宣布破产，被令清盘拍卖了！

国家的财政赤字不断扩大，国阵政府用什么方法来过关？当然就是大量向国内外举债，发行各种债卷。。。。再然后，我们面对着数不清的债主，排队上门讨债的越来越多。为了满足旧债主讨帐，于是国阵政府发行更多债卷和信托基金，向人民百姓持续举债。。。。

虽然纳吉政府不断强调国家财务状况稳健，不会有破产的问题；但是，事实告诉我们，纳吉的谎话已经掩盖不住真相！

国库持续被掏空，公积金局，朝圣基金局，退休基金局的人民血汗存款被肆无忌惮的挪用挥霍；踏入今年，许多年届55岁的打工一族准备到公积金局领取毕生储蓄时，才惊觉公积金局已经不允许退休会员一次过领完所有存款！

然后，政府宣布考虑修改退休法令，将退休年龄推迟到60岁；这意味着55岁的公积金会员必须再埋头苦干多5年，才能领取退休金！这项新措施，表面上是说为了照顾年长者，避免他们因为不懂理财而很快就花光退休金；但是，熟悉内情的人士都知道，真正的原因，是公积金局已经没有钱了！

建议将退休年龄推迟到60岁，另一层意思就是说，你慢慢等多5年吧！他们多了5年的时间，继续打公积金存款的主意。

根据国家稽查报告，单是在2011年，政府就挪用了公积金3000多亿存款中的960亿！其中550亿甚至是无担保贷款！

知道什么叫做《无担保贷款》吗？假设你买一辆新车，银行觉得你的收入只是勉强可以摊还每月供期而不太放心，通常你需要找多一位担保人签名担保；万一你无法如期供款，银行可以向担保人追债。

但是，公积金局被借出550亿人民血汗钱，却不需要担保人！这意味着万一借款人不还钱，公积金局将血本无归！

更何况，按照公司法令，如果私人有限公司（Sendirian Berhad）欠债不还，债主最多只能诉有限公司破产清盘而已，公司股东和董事是不需要负责还钱的。如果相关的《有限公司》只是一家空壳公司，试问你要如何追债？这几百亿的贷款，收得回来吗？这必须打一个大大的问号！

钱去了哪里？大家心知肚明，画公仔不必画出肠。

话说回头，数以千亿计的国家财产，在短短几年内迅速蒸发掉，这在一个天然资源丰富，财务正常运作的国家来说，是非常不可思议的！

马来西亚原本是一个得天独厚的国家，不但没有天灾，没有四季，还有非常丰富的原产品。其实如果当政者妥善经营，我们的国家绝对有条件成为东南亚最富足的强国！

我们马来西亚出产木材，棕油，橡胶，椰子；生产家具，还有许许多多原产品加工的商品，出口到全世界，每年为国家带来数千亿令吉的外汇收入。

当然，我们还生产石油。每年光是出口原油，也能进账千亿以上的金钱财富。再加上人民每年缴交的所得税，公司税，销售税，服务税。。。。。

我们的条件比新加坡好，新加坡只能依靠海港的转口贸易。
我们的条件比泰国好，泰国没有生产石油，伐木业也不蓬勃。
我们的条件比菲律宾好，菲律宾经年累月动乱，原产品的产量无法与我们相比。

我们的条件比印尼好，印尼经过长达50年的铁腕统治，最近10年才搭上改革开放的列车；起步比我们慢了40年。

可是，为什么我们的整体国力表现，却被以上四个国家远远抛在后头？为什么会这样？

看了以上的论述，你会不会迷惑？会不会急于知道真相？
可是，真相却是残酷的。

别的国家依靠丰富的原产品收入，达至国富民强的目标；而我们马来西亚的原产品收入，却大部分无法让全民分享，而是进了贪官污吏和朋党的口袋！

这里有一张图，清除的让大家看清事实真相，踏入上个世纪90年代，短短21年内，国家更换过四位财政部长；这四位财政部长，谁最败家？

安华依不拉欣于1991年从敦达因手中接过财政部长棒子的时候，我们的国债，是990亿7千300万令吉。他担任财长长达8年，于1998年被马哈迪革职的时候，虽然国家面临世界性的经济风暴，但安华致力推行银根紧缩政策，国债仍然保持在1,031亿2千万令吉。这表示安华的手非常牢靠，国家债务在8年内只是增长了40亿零吉。

轮到马哈迪接手担任财政部长，国债开始有失控现象了！老马从1998年兼任财政部长，直到2003年退休为止，短短5年之内，国债已经从1,031亿迅速窜升到了1,887亿6千700万令吉！增加了850亿零吉！

到了阿都拉巴达威出任首相兼任财长，从2003年至2009年，短短6年的时间，国债进一步恶化；从1,887亿6千700万令吉，再增加至3,064亿3千700万令吉！增加了1,177亿零吉！

有一个说法，阿都拉相较于老马，算是比较清廉的一位首相，为什么国债会进一步窜升？那是因为老马已经将国库掏空得七七八八了，阿都拉要发展国家建设，只好向外国举债和发行债卷所致。

但是，比起我们现任的二世祖首相，前面三位财长加起来都不能相提并论！

纳吉从2009年接过财政部长职位以来，到今天才不过短短3年，国债已经从原本的3,064亿3千700万令吉，像火箭一样大量增加到了接近5,000亿大关！

换句话说，纳吉担任财长不过短短3年，国债就大量增加了两千亿！

看到纳吉若无其事的样子，对经济有人士的国民，个个都在冒冷汗了！

世界经济局势动荡，欧洲的PIGS四只小猪，即葡萄牙，冰岛，希腊和西班牙，随时宣布破产；世界经济将因此受到冲击；大马的经济状况已经摇摇欲坠，当政者却还在醉生梦死，挥霍无度，浑不把人民的福祉放在心上。

即将来临的第13届全国大选，就是决定国家命运的最关键一战。看到以上的数目字，你会心寒吗？你会伤心吗？你会愤怒吗？

起来！爱护国家的人民，大家不能再冷漠了！为了我们的下一代，为了挽救国家于破产边缘，我们不能再保持沉默！请善用你手中的选票，为我们下一代的前途奋斗，共同向追求改朝换代的目标前进！

文教区因学府而富

近年来，高等学府建到哪里，发展商就建到哪里。
两者之间相互配合得很好，房产因学府而身价高涨，学府因有这些房产计划支援，整个“文教区”越来越旺。如雪隆的文良港、斯里肯邦安、梳邦、赛城、双溪龙和汝莱，以及霹雳金宝的房价，相对之下，在晋身“文教区”后升值不俗，许多人赚得眉开眼笑。
“文教区”这个雅号，的确是房产升值潜能和出租的票房灵药吗？
本期《产业周刊》访问了几家在文教区附近有屋业计划的发展商，为大家分享个中的玄妙…
本地产业市场似乎有着发展商跟随“文教区”的趋势，也就是哪个地区设有高等教育机构，如大学和学院，他们就会往哪个地区兴建产业，尤其是住宅产业。
实际上，本地确实有着许多因教育机构的存在，而当地产业市场也随着兴旺的地区。
至于升值空间和出租行情，则要视各别房产计划的设备、包装和发展商品而定，更重要的是，光是学府，难以推动房产行情，学府可能只是产业市场的额外养份。
学府因房产发展而旺，还是学府为房产计划制造买气？
看看雪隆较早期的文良港一带（拉曼学院）、斯里肯邦安和梳邦等，大家心里有数。
较后期晋身文教区，且产业身价倍增的该数赛柏再也（简称赛城）、双溪龙和汝莱等，而霹雳的金宝也是很好的见证。
赛城原本是资讯科技与跨国公司聚集的据点，目标则化身为一个智慧型城市，发展多年人口并不多，直到一间又一间的高等学府到这里圈地建校，才突然看到人气大增。
赛城房市潜能大增
随着数家高等教育机构陆续进入开设分校，包括大马多媒体大学（MMU）、林国荣创意科技大学和赛城大学医学科学学院（CUCMS），赛城的学生人数逐日增加，许多发展商也开始看准其产业市场的潜能。
因此，这几年来，赛城增添不少新住宅和商务产业，据了解，这些新产业增值相当快，而且主要供出租的公寓租金和出租率都很好。
除了赛城，同样设多间高等教育机构的斯里肯邦安和汝莱，产业市场也不断扩展。
金宝小镇一夜成名
若将焦点移向巴生谷以外地区，另一个也非常值得一提的文教区，就是霹雳州的金宝。
金宝原是个不知名的小镇，却在拉曼学院和拉曼大学前后进入设立分校和总校舍之后，突然间一夜成名，举国皆知。
许多发展商涌入，在拉曼大学和学院周围兴建房子，买家也大批大批地进入这市场购买产业来作投资，以租赁这些房子给当地的学生。
有鉴于此，在大学和学院启用后的短短几年内，金宝就成了很多产业投资者的目标，产业价因而节节上升。
房价租金走高带动零售业
或许市场有许多“教育机构推高产业售价和租金”的例子，但华阳总执行长何文渊认为认为，教育机构的存在，不能保证产业租金会“自动”增长。
“这主要与市场的供求情况相关。更多学生和讲师入住有关地区，导致房屋需求强劲，供应变得有限。因此，房价和租金才会走高。”
此外，学院或大学的存在，能确保学生的供应量稳定，而且不时还会增加；这确保产业价格持续增长，或至少维持强劲。
同时，这一般上会带动其他类型行业的发展，如零售行业（餐厅、娱乐、网咖等），以迎合学生人口，从而进一步带动产业增长和增值。
“不过，这成果需要当地拥有足够的教育机构，或者设有一个规模非常大的学院或大学才能达成，以有能力塑造和维持市场需求。”
而且，整个地区的基建设备和公用设施都必须很齐全。
地点很关键
另外，何文渊补充，有关地点的环境是否适合大学生也很关键；这包括相关产业的所在地与学校的距离、是否方便连接至主要大道、坐落在发展成熟的社区或新兴地区等等。
“比如说，并非万达镇或双威镇内的所有地区，适合学生居住。所以，这些地区可能就不会感受到学生人口所带来的效应。”
【推动文教区产业措施】
发展商：将产业计划或大楼租给一家大学或学院后，能更有信心地进行和售卖旗下其他发展计划，并有能力提供租金回酬保证（GRR）欲最后买家。
买家：由于能确保旗下产业短期内会租出去，他可在无顾虑的情况下购买相关产业。
大学：学府必须确保学生们居住在安全、现代与舒适的环境。
何文渊：学府只是加分点

华阳（HUA YANG）总执行长何文渊认为，教育机构如学院和大学的存在，可说是个加分点，因为它们能够提供以下好处：
（一）支撑或满足社区在教育方面的需求，从而让整个社区进一步发展和增长。
（二）吸引人群和发展计划流入相关地区，塑造经济和社会活动，从而带动其他方面的增长，如零售行业和人口扩大。
“但是，光只是教育机构，没有其他因素如产业的地点、价格、素质与设计，周围的公共设施，交通网络等等的支撑，产业计划无法‘保证’会成功。”
“一项产业计划能否成功，需透过更全面的角度去探讨，考量所有相关因素，而不只是依当地是否设有学院或大学而定。”
郑兴宗：蓝图基建更重要

马星集团总营运长郑兴宗也有同感地表示，对于一项产业发展计划，附近设有学院和大学，是个很大的加分点。
不过，这依然需要合适的产品、蓝图、良好概念和主要地点的补足。
他指出，其他成功因素则包括该产业连接主要道路和大道、附近的设施和公共设备，以及发展商过去的记录。
“由于市场上有多种产品以这些教育机构为目标，它们并无法保证一项产业能够成功。
“所以，发展商仍需要深入了解相关市场，推出诱人的产品。”
陈宇航：治安环境定成败

文教区的房产能否成功，除了人口，还要看治安和环境。
金岭发展（Golden Plateau）有限公司执行董事兼销售与行销总监陈宇航说道，基本上，学院和大学的存在，能够让一项产业计划成功。
“因这当中的关键因素，是教育机构为市场提供需求。”
“只要能够提供良好的居住环境，学生就会是这地区的人口。”
她指出，根据市场调查，在某个程度上，学生是个相当大的消费群，因父母愿意为孩子付出足够的金钱，让他们完成学业。
“特别是住宿，没有人愿意对保安、饮食等妥协。”
她补充，学院和大学附近的产业计划能否成功，也强烈依赖相关教育机构的地位；私人学院或大学学生的消费方式，与政府大学学生有着很大的差别。
张孙通：规模大较易增值

学生群与教育机构的规模是息息相关的，因此，产业价值走势与教育机构规模的关系也非常密切。
安达曼（Andaman）产业管理私人有限公司市场行销主管拿督张孙通表示，如果相关教育机构规模够大，肯定能协助推涨产业价值。
“其中，拉曼大学总校是一个非常好的例子；它除了带动周围产业的售价和租金回酬，更是金宝镇产业“急速兴旺”的主要催化剂。”
此外，张孙通认为，学院和大学不能“保证”一项产业计划肯定成功。
但是，他表示，发展商还是能够透过一些方式带来一些推动，而且发展商、学府和买家本身都各有角色需要扮演和努力。
吴明权：潜能佳 但非灵药

据MCT Consortium有限公司执行董事吴明权表示，某个地区内设有学院和大学，意味着那里有着包含学生、讲师和管理人员的人群；这些人是需要住宿和零售服务的支撑。
所以一般上，坐落于学院和大学附近的产业计划，很有机会成功，但并不是“保证成功”。
确定供求平衡
他也认为，欲确保产业计划表现不俗，就必须确定供求取得平衡，也就是需考量学生人口和房屋需求。
他认为，一项引进学院或大学的产业发展计划，能够带动周围产业需求；但除了教育机构，周围的产业市场也必须具备许多就业机会。
“简言之，学院和大学的存在有助于带动一项产业计划，但是它们不一定是必不可少的。”
学生产业利基回酬高
陈宇航表示，产业界内有种称为“学生产业投资”的利基市场，是个以高回酬为性质的现象。
除了本地，这现象也出现在全球各地，特别是聚集庞大外国留学生的英国和美国。
她披露，这些地区的房子主要是为满足学生的住宿需求而存在；当地的教育机构因非常专注发展它们的教育事业，而可能没有足够的时间来进行其他事务。
最安全投资
“教育机构周围的产业，透过打造适于学生和老师居住，以及生活素质较高的环境，来协助填补这空缺。在经济放缓时期，这些都是投资者最安全的投资。”
当然，凡是都有利与弊。
何文渊认为，学生可能对有关地区带来的社会问题，也是个很重要的考量点，比如蕉赖康乐花园一带，因拥有许多外国学生而导致社会问题。
“再来，就是过度建设。当拉曼大学刚在金宝兴建新校园时，这小镇曾出现发展商过度建屋的情况，导致价格停滞一时，而且也有许多空置单位。”
梳邦双威涌入6万学生
吴明权表示，有了人群，住宅产业的需求自然会增加；学生多租用住宿，从而对房产的租金回酬有利，租金回酬则有助推高产业价值。其中的好例子，是梳邦再也SS15区、双威和USJ地带。
目前，这区设有5间学院和大学，即英迪大学、泰莱大学、双威大学学院和莫纳斯大学，预计包含6万名学生。
二手屋价走势良好
“因此，这些地区的住宅产业皆享有良好的入住率和租用率，从而具备不错的租金回酬，二手房子的价格走势也相当良好。”
郑兴宗指出，一般上，教育机构能提供一个集中讲师和学生的目标市场。
比如，马星集团旗下位于赛城的Garden Plaza发展计划，正坐落在林国荣创意科技大学对面，而且附近也设有数家著名的高等学府。
“一般上，这些产业属于良好的投资型产业，因学生人数不断在增加，而且每年都会更新。教育机构能够提供稳定的学生数量，而如果该学府扩大新生接收数量，学生人口将进一步增加。”
“有鉴于此，这些产业的租金回酬相当一致，而且根据市场价值。”
屋价门槛越低增幅越大
附近有学院和大学的产业，会比周围没有教育机构的产业具备更好的增值能力？
陈宇航认为，这得依购买有关产业的门槛（价位）而定；由于大部分教育机构选择设在市郊区，周围的产业因而会有合理的顶尖。她说，如果门槛不高，而相关城镇不断扩大，旗下产业就预计会增值。
“比如在过去，人们都认为加影很偏远，但随着逐日发展，加上捷运和更多大道穿越，它已经不再属于‘偏远的地方’。”
5关键点带来高回酬
另一方面，吴明权表示，相对于设有教育机构的地区，没有学院和大学地区内的住宅产业，租赁市场走势多时比较不显著。
“不过，只要符合关键的因素，这些地区的房价仍能带来高回酬。”
他认为，只有符合他定的“5大成功关键”，就有能力取得更高的增值；这包括：地点、基本设施、城市规划、品牌与规模，以及发展商的销售后责任。
他举例，Desa Park City和实达阿南（Setia Alam），这两区都未设有任何学院和大学，但住宅仍吸引许多人去购买，因只要觉得合适和良好，人们并不介意以高价购入相关产业