其实,一向来被灌输保险可以储蓄,但真相是否可以如此?
agent 和你说一份储蓄保险,你供6,8,10 年, 10年后来每年给你多少%,
例子:
一份saving plan, 6年一供 投保额 100k, 6年每年大概供 16k.
10年后 前面 20年, 给你 每年 4k
后面10年,给你 6k,
40年后, 给回你 200k
9年-》自己供+0利息(死亡利益 100k-120k)
10-29-》每年4k
30-39->每年6k
40->6k+200k
其实算到来irr 不到 4%
迷失:
1) 以这个例子来算,其实40年来真证的回酬都不到 irr 4%
2) 其实危险的地方在前面10年, 因为如果假如在前面7-10年,保客死亡,其实他拿回的钱,只是他自己所付的钱+一点点利息。
3)假如前面6年供了一半,断保,其实只可以拿会很少的保金(cash value)
4)有些储蓄保单, 的回酬有分为保证+不保证,保证的通常是不到 2。5%(还没算irr), 在有些情况下,有可能回酬少过 fd.
Monday, November 19, 2012
36疾病保单,36 illnesses
What are the 36 illnesses are covered by the Crisis Cover plans?
1. AIDS as a result of a blood transfusion
2. Alzheimer's Disease
3. Aorta Surgery
4. APALLIC Syndrome
5. Aplastic Anaemia
6. Bacterial Meningitis
7. Benign Brain Tumour
8. Blindness
9. Brain Surgery
10. Cancer
11. Chronic Liver Disease
12. Chronic Lung Disease
13. Coma
14. Coronary Artery Disease Requiring Surgery
15. Deafness
16. Encephalitis
17. Full Blown AIDS
18. Fulminant Viral Hepatitis
19. Heart Attack
20. Heart Valve Replacement or Repair
21. Kidney Failure
22. Loss of Limbs
23. Loss of Speech
24. Major Organ Transplant
25. Major Burns
26. Major Head Trauma
27. Motor Neurone Disease
28. Multiple Sclerosis
29. Muscular Dystrophy
30. Other Serious Coronary Artery Disease
31. Paralysis
32. Parkinson's Disease
33. Poliomyelitis
34. Primary Pulmonary Arterial Hypertension
35. Stroke
36. Terminal Illness
买疾病保单时候其实必须很详细,小心的阅读里头的Term,看看什么是excluded 的。例如很多cancer,是到Terminal Illness stage才可以claim,1st stage是没有赔的。每家公司的exclusion 不同,所以还是和Agent详细讨论好。
比如说:
-癌症- 别以为‘得了癌症就有的赔’---
stage 1 前列腺癌 是被 Exclude
初期乳癌,子宫颈癌。。还没扩散前.
良性脑瘤 - 有几种情况是被排除exclude 的。
心脏瓣膜修复与替换 - 要open chest/开胸膛 的!用 key-hole surgery/ valvotomy 不行。
肾脏病 - 要end-stage 的 both kidneys。
严重头部创伤 - 一定要被证明‘beyond the hope of recovery with current medical knowledge and technology' -
有些癌症特别要在第3期才可以claim.第3期,也差不多到要到末期了吧
买了保险可以帮忙减低风险,但 假如再保险在’半失效下‘。很多东西还是要靠自己。
现在有新出的保单, 以前的36種疾病裡的 cancer 都註明要在第三期或以上才可以 claim. 現在的新型保單則可以在第三期之前發現的話, 索取到某個巴仙的賠額, 來為自己的疾病及早治療. 從中增加個人的生存本錢和機會。
1. AIDS as a result of a blood transfusion
2. Alzheimer's Disease
3. Aorta Surgery
4. APALLIC Syndrome
5. Aplastic Anaemia
6. Bacterial Meningitis
7. Benign Brain Tumour
8. Blindness
9. Brain Surgery
10. Cancer
11. Chronic Liver Disease
12. Chronic Lung Disease
13. Coma
14. Coronary Artery Disease Requiring Surgery
15. Deafness
16. Encephalitis
17. Full Blown AIDS
18. Fulminant Viral Hepatitis
19. Heart Attack
20. Heart Valve Replacement or Repair
21. Kidney Failure
22. Loss of Limbs
23. Loss of Speech
24. Major Organ Transplant
25. Major Burns
26. Major Head Trauma
27. Motor Neurone Disease
28. Multiple Sclerosis
29. Muscular Dystrophy
30. Other Serious Coronary Artery Disease
31. Paralysis
32. Parkinson's Disease
33. Poliomyelitis
34. Primary Pulmonary Arterial Hypertension
35. Stroke
36. Terminal Illness
买疾病保单时候其实必须很详细,小心的阅读里头的Term,看看什么是excluded 的。例如很多cancer,是到Terminal Illness stage才可以claim,1st stage是没有赔的。每家公司的exclusion 不同,所以还是和Agent详细讨论好。
比如说:
-癌症- 别以为‘得了癌症就有的赔’---
stage 1 前列腺癌 是被 Exclude
初期乳癌,子宫颈癌。。还没扩散前.
良性脑瘤 - 有几种情况是被排除exclude 的。
心脏瓣膜修复与替换 - 要open chest/开胸膛 的!用 key-hole surgery/ valvotomy 不行。
肾脏病 - 要end-stage 的 both kidneys。
严重头部创伤 - 一定要被证明‘beyond the hope of recovery with current medical knowledge and technology' -
有些癌症特别要在第3期才可以claim.第3期,也差不多到要到末期了吧
买了保险可以帮忙减低风险,但 假如再保险在’半失效下‘。很多东西还是要靠自己。
现在有新出的保单, 以前的36種疾病裡的 cancer 都註明要在第三期或以上才可以 claim. 現在的新型保單則可以在第三期之前發現的話, 索取到某個巴仙的賠額, 來為自己的疾病及早治療. 從中增加個人的生存本錢和機會。
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保险
巴菲特理财法:“三要三不要”
以下是堪称巴菲特投资理念精华的“三要三不要”理财法:
要投资那些始终把股东利益放在首位的企业。巴菲特总是青睐那些经营稳健、讲究诚信、分红回报高的企业,以最大限度地避免股价波动,确保投资的保值和增值。而对于总想利用配股、增发等途径榨取投资者血汗的企业一概拒之门外。
要投资资源垄断型行业。从巴菲特的投资构成来看,道路、桥梁、煤炭、电力等资源垄断型企业占了相当份额,这类企业一般是外资入市购并的首选,同时独特的行业优势也能确保效益的平稳。
要投资易了解、前景看好的企业。巴菲特认为凡是投资的股票必须是自己了如指掌,并且是具有较好行业前景的企业。不熟悉、前途莫测的企业即使被说得天花乱坠也毫不动心。
不要贪婪。1969年整个华尔街进入了投机的疯狂阶段,面对连创新高的股市,巴菲特却在手中股票涨到20%的时候就非常冷静地悉数全抛。
不要跟风。2000年,全世界股市出现了所谓的网络概念股,巴菲特却称自己不懂高科技,没法投资。一年后全球出现了高科技网络股股灾。
不要投机。巴菲特常说的一句口头禅是:拥有一只股票,期待它下个早晨就上涨是十分愚蠢的。
亿万富翁这样炼成:巴菲特理财习惯揭秘
当今金融界,微软公司董事会主席比尔·盖茨先生与投资大亨巴菲特二位长期稳坐排行榜的前两位。他们曾联袂到西雅图华盛顿大学做演讲,当有华盛顿大学商学院学生请他们谈谈致富之道时,巴菲特说:“是习惯的力量。”
把鸡蛋放在一个篮子里
现在大家的理财意识越来越强,许多人认为“不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里”,这样即使某种金融资产发生较大风险,也不会全军覆没。但巴菲特却认为,投资者应该像马克·吐温建议的那样,把所有鸡蛋放在同一个篮子里,然后小心地看好它。
从表面看巴菲特似乎和大家发生了分歧,其实双方都没有错。因为理财诀窍没有放之四海皆准的真理。比如巴菲特是国际公认的“股神”,自然有信心重创持有
少量股票。而我们普通投资者由于自身精力和知识的局限,很难对投资对象有专业深入的研究,此时分散投资不失为明智之举。另外,巴菲特集中投资的策略基于集
中调研、集中决策。在时间和资源有限的情况下,决策次数多的成功率自然比投资决策少的要低,就好像独生子女总比多子女家庭所受的照顾多一些,长得也壮一些
一样。
生意不熟不做
中国有句古话叫:“生意不熟不做”。巴菲特有一个习惯,不熟的股票不做,所以他永远只买一些传统行业的股票,而不去碰那些高科技股。2000年初,网
络股高潮的时候,巴菲特却没有购买。那时大家一致认为他已经落后了,但是现在回头一看,网络泡沫埋葬的是一批疯狂的投机家,巴菲特再一次展现了其稳健的投
资大师风采,成为最大的赢家。
这个例子告诉我们,在做任何一项投资前都要仔细调研,自己没有了解透、想明白前不要仓促决策。比如现在大家都认为存款利率太低,应该想办法投资。股市
不景气,许多人就想炒邮票、炒外汇、炒期货、进行房产投资甚至投资“小黄鱼”。其实这些渠道的风险都不见得比股市低,操作难度还比股市大。所以自己在没有
把握前,把钱放在储蓄中倒比盲目投资安全些。
长期投资
有人曾做过统计,巴菲特对每一只股票的投资没有少过8年的。巴菲特曾说:“短期股市的预测是毒药,应该把它摆在最安全的地方,远离儿童以及那些在股市中的行为像小孩般幼稚的投资人。”
我们所看到的是许多人追涨杀跌,到头来只是为券商贡献了手续费,自己却是竹篮打水一场空。我们不妨算一个账,按巴菲特的低限,某只股票持股8年,买进
卖出手续费是1.5%。如果在这8年中,每个月换股一次,支出1.5%的费用,一年12个月则支出费用18%,8年不算复利,静态支出也达到144%!不
算不知道,一算吓一跳,魔鬼往往在细节之中。
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巴菲特
巴菲特股市不败的六大要素
一、赚钱而不要赔钱
这是巴菲特经常被引用的一句话:“投资的第一条准则是不要赔钱;第二条准则是永远不要忘记第一条。”因为如果投资一美元,赔了50美分,手上只剩一半的钱,除非有百分之百的收益,才能回到起点。
巴菲特最大的成就莫过于在1965年到2006年间,历经3个熊市,而他的伯克希尔·哈撒韦公司只有一年(2001年)出现亏损。
二、别被收益蒙骗
巴菲特更喜欢用股本收益率来衡量企业的盈利状况。股本收益率是用公司净收入除以股东的股本,它衡量的是公司利润占股东资本的百分比,能够更有效地反映公司的盈利增长状况。
根据他的价值投资原则,公司的股本收益率应该不低于15%。在巴菲特持有的上市公司股票中,可口可乐的股本收益率超过30%,美国运通公司达到37%。
三、要看未来
人们把巴菲特称为“奥马哈的先知”,因为他总是有意识地去辨别公司是否有好的发展前途,能不能在今后25年里继续保持成功。巴菲特常说,要透过窗户向前看,不能看后视镜。
预测公司未来发展的一个办法,是计算公司未来的预期现金收入在今天值多少钱。这是巴菲特评估公司内在价值的办法。然后他会寻找那些严重偏离这一价值、低价出售的公司。
四、坚持投资能对竞争者构成巨大“屏障”的公司
预测未来必定会有风险,因此巴菲特偏爱那些能对竞争者构成巨大“经济屏障”的公司。这不一定意味着他所投资的公司一定独占某种产品或某个市场。例如,可口可乐公司从来就不缺竞争对手。但巴菲特总是寻找那些具有长期竞争优势、使他对公司价值的预测更安全的公司。
20世纪90年代末,巴菲特不愿投资科技股的一个原因就是:他看不出哪个公司具有足够的长期竞争优势。
五、要赌就赌大的
绝大多数价值投资者天性保守。但巴菲特不是。他投资股市的620亿美元集中在45
只股票上。他的投资战略甚至比这个数字更激进。在他的投资组合中,前10只股票占了投资总量的90%。晨星公司的高级股票分析师贾斯廷·富勒说:“这符合
巴菲特的投资理念。不要犹豫不定,为什么不把钱投资到你最看好的投资对象上呢?”
六、要有耐心等待
如果你在股市里换手,那么可能错失良机。巴菲特的原则是:不要频频换手,直到有好的投资对象才出手。
巴菲特常引用传奇棒球击球手特德·威廉斯的话:“要做一个好的击球手,你必须有好球可打。”如果没有好的投资对象,那么他宁可持有现金。据晨星公司统计,现金在伯克希尔·哈撒韦公司的投资配比中占18%以上,而大多数基金公司只有4%的现金。
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巴菲特
巴菲特投资“金”定律
1.利用市场的愚蠢,进行有规律的投资。
2.买价决定报酬率的高低,即使是长线投资也是如此。
3.利润的复合增长与交易费用、避税使投资人受益无穷。
4.不要在意某家公司来年可赚多少,只要在意其未来5至10年能赚多少。
5.只投资未来收益确定性高的企业。
6.通货膨胀是投资者的最大敌人。
7.价值型与成长型的投资理念是相通的。价值是一项投资未来现金流量的折现值;而成长只是用来决定价值的预测过程。
8.投资人财务上的成功与他对投资企业的了解程度成正比。
9.“安全边际”从两个方面协助你的投资。首先是缓冲可能的价格风险;其次是可获得相对高的权益报酬率。
10.拥有一只股票,期待它在下个星期就上涨,是十分愚蠢的。
11.即使美联储主席偷偷告诉我未来两年的货币政策,我也不会为之改变我的任何投资作为。
12.不理会股市的涨跌,不担心经济情势的变化,不相信任何预测,不接受任何内幕消息,只注意两点:A.买什么股票;B.买入价格。
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巴菲特
Sunday, November 18, 2012
保险的重要性
保险的重要性。
保险是理财金字塔最底层,是真的很必要的,也是理财的第一步,保险是一个风险的转移,把我们有可能的财务负担的风险转移到保险公司来负担,请注意,这个叫做财务负担风险转移。
参考上图中的理财金字塔,处在最底层的是银行存款和人寿保险。存款的作用不言自明,是不可替代的,但其投资的意义不明显,数量不宜太大。而人寿保险是人们 常常忽略的理财工具。许多人认识到了生活中各种风险的存在,所以就存了大量现金以备不测,其实这是完全没有必要的。风险管理应该使用更加有力、效率更高的 保险来解决。
举一个简单的例子,假如一个人想用9万元作为自己患大病时的治疗费,那么这9万元就相当于被锁定了,没生病时也不敢用。而实际上他如果投保一份9万元的医 疗保险,那每年的保险费也就1800-3600元(视年龄和缴费年限而定),这样第一年他就有了将近8万元的资金可以拿去投资或是其他用途,其投资收益或 许都比每年的保险费还要多。这就是保险的“四两拨千斤”的特性!更何况可能还有另外一种情况,那就是他在第一年时根本拿不出那么多钱作为自己的治疗费,这 时就更需要保险来立刻保障他的风险了。
保险是理财金字塔最底层,是真的很必要的,也是理财的第一步,保险是一个风险的转移,把我们有可能的财务负担的风险转移到保险公司来负担,请注意,这个叫做财务负担风险转移。
参考上图中的理财金字塔,处在最底层的是银行存款和人寿保险。存款的作用不言自明,是不可替代的,但其投资的意义不明显,数量不宜太大。而人寿保险是人们 常常忽略的理财工具。许多人认识到了生活中各种风险的存在,所以就存了大量现金以备不测,其实这是完全没有必要的。风险管理应该使用更加有力、效率更高的 保险来解决。
举一个简单的例子,假如一个人想用9万元作为自己患大病时的治疗费,那么这9万元就相当于被锁定了,没生病时也不敢用。而实际上他如果投保一份9万元的医 疗保险,那每年的保险费也就1800-3600元(视年龄和缴费年限而定),这样第一年他就有了将近8万元的资金可以拿去投资或是其他用途,其投资收益或 许都比每年的保险费还要多。这就是保险的“四两拨千斤”的特性!更何况可能还有另外一种情况,那就是他在第一年时根本拿不出那么多钱作为自己的治疗费,这 时就更需要保险来立刻保障他的风险了。
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Financial Freedom,
保险,
我的理财日记
IMF拒再出錢‧歐盟須善後希臘爛攤子
國際貨幣基金組織(IMF)表示,希臘的爛攤子,歐盟自己計劃的3年延長至4年,此外還自願調降該國的貸款利率,能做、可以幫忙的該組織已竭盡全力,剩餘的就看歐盟如何善後了。
官方估計,希臘明年國債對國內生產總值(GDP)占比將由今年的176%膨脹至189%,不過,IMF堅持希臘必須在2020年將債務佔比降至120%。
在目前龐大的債務,以及經濟將持續衰退的假設前提下,IMF自知,希臘絕對無法靠一己之力達成目標,唯有債務減記一途才能協助希臘自力更生,重回經濟成長的軌道。
儘管IMF屢次苦口婆心,試圖說服歐元區各國認列損失,減免希臘的債務負擔,以使其經濟在未來有翻身的機會,但以德國為首的債權國並不領情,以無法對國內選民交代為由,嚴詞拒絕IMF的建議。
為化解歧見,歐元區財長預定於下週二(20日)將再次開會討論以何種方式降低希臘債務水平,並決定下一筆315億歐元的紓困貸款是否可以解凍
官方估計,希臘明年國債對國內生產總值(GDP)占比將由今年的176%膨脹至189%,不過,IMF堅持希臘必須在2020年將債務佔比降至120%。
在目前龐大的債務,以及經濟將持續衰退的假設前提下,IMF自知,希臘絕對無法靠一己之力達成目標,唯有債務減記一途才能協助希臘自力更生,重回經濟成長的軌道。
儘管IMF屢次苦口婆心,試圖說服歐元區各國認列損失,減免希臘的債務負擔,以使其經濟在未來有翻身的機會,但以德國為首的債權國並不領情,以無法對國內選民交代為由,嚴詞拒絕IMF的建議。
為化解歧見,歐元區財長預定於下週二(20日)將再次開會討論以何種方式降低希臘債務水平,並決定下一筆315億歐元的紓困貸款是否可以解凍
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世界经济
中國8年後‧富人預計達2.8億
波士頓諮詢公司發佈“中國新一代消費推動力"報告稱,中國新興富人將成為推動消費市場未來10年增長的關鍵。到2020年,這一消費族群預計達2億8千萬人,購買力達3兆1千億美元(約人民幣19兆4千218億元),佔全球消費總額5%。
3年後超越日本
成世界第二大消費國
法制晚報引述報告稱,儘管經濟增長放緩,但預計中國未來3年將超過日本,成為世界第二大消費國。其中一半增長將來自當前的富裕消費者。
報導指出,到2020年,中國富裕消費群體將達到2億8千萬人,占中國總人口的20%。
此外,中國富人的年均購買力將增至5倍,僅這一個群體的消費數字幾乎與2020年日本消費總額相當,比德國消費總額多28%,是韓國消費總額的3倍。
報告稱,現在中國的富裕階層人口已經達到1億2千萬,是唯一擁有大量富裕人口的新興市場。即使只考慮申報收入,中國仍擁有5千萬富裕消費者,比印度700萬、巴西2千600萬、俄羅斯1千萬的富裕消費者總和還多。
此外,中國富裕消費者多數居住在中小城市,富裕的女性消費者正成為主要決策者,富裕男性消費者正在新的品類上進行消費升級,資深富裕消費者更追求體驗式消費。
富二代也是重要子群體,這一群體目前僅佔富裕人口的10%,但在5年內將超過30%。為利用這塊巨大商機,企業必須深入瞭解這一獨特且不斷變化的消費群體,並調整品牌行銷、提供新鮮體驗。(星洲日報/財經)
3年後超越日本
成世界第二大消費國
法制晚報引述報告稱,儘管經濟增長放緩,但預計中國未來3年將超過日本,成為世界第二大消費國。其中一半增長將來自當前的富裕消費者。
報導指出,到2020年,中國富裕消費群體將達到2億8千萬人,占中國總人口的20%。
此外,中國富人的年均購買力將增至5倍,僅這一個群體的消費數字幾乎與2020年日本消費總額相當,比德國消費總額多28%,是韓國消費總額的3倍。
報告稱,現在中國的富裕階層人口已經達到1億2千萬,是唯一擁有大量富裕人口的新興市場。即使只考慮申報收入,中國仍擁有5千萬富裕消費者,比印度700萬、巴西2千600萬、俄羅斯1千萬的富裕消費者總和還多。
此外,中國富裕消費者多數居住在中小城市,富裕的女性消費者正成為主要決策者,富裕男性消費者正在新的品類上進行消費升級,資深富裕消費者更追求體驗式消費。
富二代也是重要子群體,這一群體目前僅佔富裕人口的10%,但在5年內將超過30%。為利用這塊巨大商機,企業必須深入瞭解這一獨特且不斷變化的消費群體,並調整品牌行銷、提供新鮮體驗。(星洲日報/財經)
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世界经济
Friday, November 16, 2012
Investalks x_m_v_p大大对房贷很独特的观点和看法。
我觉得他的观点很接近我平时遇到的思考难题。为大家献上讨论
以前我都是秉持着三分薪水+三个月应急储备金的原则。
车贷和房贷占三分之一
零用(交通饮食保险等)占三分之一
储蓄&投资占三分之一
这是我以前对健康财务的定义,可能是看到一些不好的案例,所以对“债”有些抗拒。不久前我对贷款有了新的认知和突破,接下来我会和大家分享“债务”。
看回我以前的原则,我虽然有储蓄的习惯,不过现在已所剩无几,买了车子,买了屋子,装修了,结婚了,生孩子了这些差不多都把我的储蓄掏空了,剩下的只有一小笔应付意外(比如失业没有薪水进帐)的情况。
回想第一次接触房产投资,有点无奈的说,2012年7月头的第一个周末,和老婆去逛街购物,突然接到一通我妹&未来妹夫的电话,她们问我有兴趣买房子投资?我一开始有点抗拒,心痒又想了解,然后在广场结账了,半推半就的去与她们会面。
她开始就直接对我解说什么回酬7~8%什么的,我听了一头雾水,继续皱眉头陪她她看完屋子,当时真的不了解这到底如何操作,只觉得和好像被什么敲了一下 头,脑震荡了两个星期。这两个星期我的脑一直在转呀转,试图了解这游戏规则,甚至好几天都在熬夜在论坛看了一些大大的分享,最后,好像终于把一大堆的零星 画面组合好了, 非常幸运的1星期内遇到他们小俩口介绍我好的deal,在七月尾就买下了第一间投资房产,行动力强的我从第一次接触到实战只用了3星期。
当然要感谢领我进门的小俩口,但是,这两个星期里面我到底想通了什么呢?房产投资到底如何运作呢?请容许小弟班门弄斧,在这里分享我的领悟:
1. 资产vs负债
=我知道车是负债,因为越久它越没有价值,但我一直误以为我两年前买下来自住的房子是资产,无奈它还不是,因为我不打算卖掉,除非我把它供完它才会成为是资产。
=如果自住房子不是资产,那么什么才是资产呢?答案是能帮你赚钱的房子。你低价买来等机会高价卖掉也可以是,不过这种投资法需要闲钱应付每月供期。另一个我领悟到的是投资房产,也就是广为流传的取得正现金流,简单的说就是出租让租客帮我给每月供期和管理费,还会有多余的一点零用钱给我,hehe.
2. 年轻就是本钱
以200千的房子,付10%首期,利息4.4%,贷款180千,每月供期1000元,供25年。
按期供完了会发现总数是297千,其中超过33%是贷款利息,也就是117千白白被吃掉。
=以200千的房子,付10%首期,利息4.4%,贷款180千,每月供期800元,供40年。
按期供完了会发现总数是387千,其中接近50%是贷款利息,也就是202千白白被吃掉。
=如果以这种看法会觉得这么多利息被白白吃掉很可惜,会问:“为什么供这么久,供到几岁哦?供完都老了哦!”可是在观点上作一些调整,用正现金流的看法就会有不同的领悟,因为可以看到羊毛出在羊身身上,租客会帮你付的,没什么好担心的。
=假设出租1300元,扣除800元供期(40年)和200元管理费,得到300元的正现金流。
=假设出租1300元,扣除1000元供期(25年)和200元管理费,得到100元的正现金流。
=不要小看差额200元的这笔数目,如果你复制多几间的话,效果就是好几倍的。
3. 贷款
=什么是贷款,在几张文件下签名,银行就借你几十千,几百千,或者几亿都可以,所以说你的名字就是你的本钱。
=每个人都有名字,但是为什么每个人的借贷能力不同,因为银行汇来评估你的借贷能力。如何评估?最简单的方法就是看你每个月收入多少钱(薪水单和过账记录 可以证明,额外收入比如说租金等),也看你以往的记录,如果你曾经几个月不供车,银行哪里来那么大的胆把钱借给不想还钱的人。
=贷款是把双刃剑,请善用它,只要你拿出10%的首期,就可以使用几百千的资产,这也是常听到的杠杆效应,也就是用钱赚钱;如果运用不当,轻则难买车难买屋,重则就是等破产找死。
4. 银行的评估方程式
=怕死/保守的银行会以你收入的总额分两半,一半给你还贷款,一半给你日常用。
=有的银行比较大胆,可以给你每月供期达到你总收入的80%,每间银行不同方式。
=说到这里,你看出来了吗?银行不是说你可以借多少贷款,而视乎每月的偿还能力。聪明的你可以在把之前解说过的第二点运用在这里,拉长来供,充分的发挥你的本钱和杠杆效果。
=举例(用银行的观点,以下数字为每月供期):5000块薪水的人买了900一辆车(交通是必需品),一间屋子800自住,可以买两间各别800的房产投资。
(900+800+800+800〈5000x70% )= 3300〈3500,而3500则是你被某银行设下极限。
=两间投资房产是你的极限了吗?答案是否定的,为何呢?你忘了你买的两间屋子是租出去的吗?每间1300租金为例,你的极限是(1300+1300+5000)x70%=5320,也就是你的极限提高了1700左右。
=无奈这么简单的伎俩已经被城府识破,于2010年设下了“第三间房产margin70%”的紧箍咒。
5. 与债共舞
=看回我以前的原则,我不喜欢欠债,可是我最近突破了这传统的观念,以下在简单举些例子。
=有人分享过了信用卡的用途,,这里我再以我了解的方式解说,看我有没有理解错,举例你
1号刷了2000块
14号信用卡出statement,
二十天内是免利息,下个月4号钱付清就没事。
把原本2号要还信用卡的钱放进1个月的定期存款,(2000x3%)/12,一个月赚了5块。
虽然麻烦了一点,而且是小钱,总比起什么都没有来得好吧。
FD是一个大家常用标准,如果能找到更高回酬当然更好,不过也要注意风险。
=BT,BT不是变态,是Balance Transfer,我最近用信用卡刷了几千块在必需品上,很碰巧的我申请的新信用卡有BT promotion,1% upfront charge & 0% Balance Transfer,我就做了,从UOB卡BT RM6400还大众卡。6400元的1%行政费64元,共6464,这64元是白给的,为什么要白白给这64元?可是还个观点,我把一个月之内要还的卡债 6400元放进年利3%的定期存款,我一年后会得到192元,相比我被charge的64元,多了128元,这笔数目是我用债务赚回来的,我不需做什么,只是把原本需要一次付清的债分12期还而已,当然幸运的是碰到低利息的优惠,但这也说明了不要怕债务缠身,只要是你能力控制范围内的善债,它甚至可以帮你赚钱。同样的双刃剑,请时常警惕自己,债务利用不好还是会伤了自己。
我想“债务”也说得差不多了吧,迟点有机会再分享如何选择好的房产投资
以前我都是秉持着三分薪水+三个月应急储备金的原则。
车贷和房贷占三分之一
零用(交通饮食保险等)占三分之一
储蓄&投资占三分之一
这是我以前对健康财务的定义,可能是看到一些不好的案例,所以对“债”有些抗拒。不久前我对贷款有了新的认知和突破,接下来我会和大家分享“债务”。
看回我以前的原则,我虽然有储蓄的习惯,不过现在已所剩无几,买了车子,买了屋子,装修了,结婚了,生孩子了这些差不多都把我的储蓄掏空了,剩下的只有一小笔应付意外(比如失业没有薪水进帐)的情况。
回想第一次接触房产投资,有点无奈的说,2012年7月头的第一个周末,和老婆去逛街购物,突然接到一通我妹&未来妹夫的电话,她们问我有兴趣买房子投资?我一开始有点抗拒,心痒又想了解,然后在广场结账了,半推半就的去与她们会面。
她开始就直接对我解说什么回酬7~8%什么的,我听了一头雾水,继续皱眉头陪她她看完屋子,当时真的不了解这到底如何操作,只觉得和好像被什么敲了一下 头,脑震荡了两个星期。这两个星期我的脑一直在转呀转,试图了解这游戏规则,甚至好几天都在熬夜在论坛看了一些大大的分享,最后,好像终于把一大堆的零星 画面组合好了, 非常幸运的1星期内遇到他们小俩口介绍我好的deal,在七月尾就买下了第一间投资房产,行动力强的我从第一次接触到实战只用了3星期。
当然要感谢领我进门的小俩口,但是,这两个星期里面我到底想通了什么呢?房产投资到底如何运作呢?请容许小弟班门弄斧,在这里分享我的领悟:
1. 资产vs负债
=我知道车是负债,因为越久它越没有价值,但我一直误以为我两年前买下来自住的房子是资产,无奈它还不是,因为我不打算卖掉,除非我把它供完它才会成为是资产。
=如果自住房子不是资产,那么什么才是资产呢?答案是能帮你赚钱的房子。你低价买来等机会高价卖掉也可以是,不过这种投资法需要闲钱应付每月供期。另一个我领悟到的是投资房产,也就是广为流传的取得正现金流,简单的说就是出租让租客帮我给每月供期和管理费,还会有多余的一点零用钱给我,hehe.
2. 年轻就是本钱
以200千的房子,付10%首期,利息4.4%,贷款180千,每月供期1000元,供25年。
按期供完了会发现总数是297千,其中超过33%是贷款利息,也就是117千白白被吃掉。
=以200千的房子,付10%首期,利息4.4%,贷款180千,每月供期800元,供40年。
按期供完了会发现总数是387千,其中接近50%是贷款利息,也就是202千白白被吃掉。
=如果以这种看法会觉得这么多利息被白白吃掉很可惜,会问:“为什么供这么久,供到几岁哦?供完都老了哦!”可是在观点上作一些调整,用正现金流的看法就会有不同的领悟,因为可以看到羊毛出在羊身身上,租客会帮你付的,没什么好担心的。
=假设出租1300元,扣除800元供期(40年)和200元管理费,得到300元的正现金流。
=假设出租1300元,扣除1000元供期(25年)和200元管理费,得到100元的正现金流。
=不要小看差额200元的这笔数目,如果你复制多几间的话,效果就是好几倍的。
3. 贷款
=什么是贷款,在几张文件下签名,银行就借你几十千,几百千,或者几亿都可以,所以说你的名字就是你的本钱。
=每个人都有名字,但是为什么每个人的借贷能力不同,因为银行汇来评估你的借贷能力。如何评估?最简单的方法就是看你每个月收入多少钱(薪水单和过账记录 可以证明,额外收入比如说租金等),也看你以往的记录,如果你曾经几个月不供车,银行哪里来那么大的胆把钱借给不想还钱的人。
=贷款是把双刃剑,请善用它,只要你拿出10%的首期,就可以使用几百千的资产,这也是常听到的杠杆效应,也就是用钱赚钱;如果运用不当,轻则难买车难买屋,重则就是等破产找死。
4. 银行的评估方程式
=怕死/保守的银行会以你收入的总额分两半,一半给你还贷款,一半给你日常用。
=有的银行比较大胆,可以给你每月供期达到你总收入的80%,每间银行不同方式。
=说到这里,你看出来了吗?银行不是说你可以借多少贷款,而视乎每月的偿还能力。聪明的你可以在把之前解说过的第二点运用在这里,拉长来供,充分的发挥你的本钱和杠杆效果。
=举例(用银行的观点,以下数字为每月供期):5000块薪水的人买了900一辆车(交通是必需品),一间屋子800自住,可以买两间各别800的房产投资。
(900+800+800+800〈5000x70% )= 3300〈3500,而3500则是你被某银行设下极限。
=两间投资房产是你的极限了吗?答案是否定的,为何呢?你忘了你买的两间屋子是租出去的吗?每间1300租金为例,你的极限是(1300+1300+5000)x70%=5320,也就是你的极限提高了1700左右。
=无奈这么简单的伎俩已经被城府识破,于2010年设下了“第三间房产margin70%”的紧箍咒。
5. 与债共舞
=看回我以前的原则,我不喜欢欠债,可是我最近突破了这传统的观念,以下在简单举些例子。
=有人分享过了信用卡的用途,,这里我再以我了解的方式解说,看我有没有理解错,举例你
1号刷了2000块
14号信用卡出statement,
二十天内是免利息,下个月4号钱付清就没事。
把原本2号要还信用卡的钱放进1个月的定期存款,(2000x3%)/12,一个月赚了5块。
虽然麻烦了一点,而且是小钱,总比起什么都没有来得好吧。
FD是一个大家常用标准,如果能找到更高回酬当然更好,不过也要注意风险。
=BT,BT不是变态,是Balance Transfer,我最近用信用卡刷了几千块在必需品上,很碰巧的我申请的新信用卡有BT promotion,1% upfront charge & 0% Balance Transfer,我就做了,从UOB卡BT RM6400还大众卡。6400元的1%行政费64元,共6464,这64元是白给的,为什么要白白给这64元?可是还个观点,我把一个月之内要还的卡债 6400元放进年利3%的定期存款,我一年后会得到192元,相比我被charge的64元,多了128元,这笔数目是我用债务赚回来的,我不需做什么,只是把原本需要一次付清的债分12期还而已,当然幸运的是碰到低利息的优惠,但这也说明了不要怕债务缠身,只要是你能力控制范围内的善债,它甚至可以帮你赚钱。同样的双刃剑,请时常警惕自己,债务利用不好还是会伤了自己。
我想“债务”也说得差不多了吧,迟点有机会再分享如何选择好的房产投资
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我的房地产经验
Thursday, November 15, 2012
IMF總裁:可提高生產力增長率‧大馬2020年將成高收入國
國際貨幣基金組織(IMF)總裁拉加德指出,在推行經濟轉型計劃(ETP)下,大馬將可提高生產力和經濟增長率,以在2020年成為高收入國家。
她說,這不是基於願望上,而是有明確的政策達致。
她今日在主題為“亞洲和經濟合作的承諾"公開演說時指出,為了支持經濟轉型計劃,大馬國家銀行也計劃了經濟領域大藍圖,皆在為邁向高收入國,尋求一個世界級的金融體系。
“我相信這可以做到。"
相信馬今年有4至5%成長
另外,拉加德相信,馬來西亞可實現今年取得4至5%經濟成長率的目標。
她在新聞發佈會上說,她對大馬的經濟成長記錄以及轉型為新興經濟市場,印象深刻。
詢及大馬能否實現今年的經濟增長目標,她說:“我認為會。"
她指出,大馬以兩個因素管理經濟,首先集中在短期目標,然後是比較長遠的宏願。
她對大馬從依賴貿易的經濟,逐漸轉型為出口與內需平衡的經濟,表示讚賞。
這是拉加德出任國際貨幣基金組織總裁之後,首次訪問大馬。她較早前也與首相拿督斯里納吉會晤,討論各項課題,尤其是世界經濟。
全球成長率3.3%
明年有3.6%
拉加德指出,國際貨幣基金會預計2012年全球經濟成長率僅3.3%,而2013年則有3.6%。
她指出,在貿易整合而言,亞洲已經取得了良好的進展。在過去的十年,亞洲間的貿易來往促使亞洲能快速成長。
她相信,亞洲將會保持成長帶領者的地位,但是這一切也不是必然的,也必須取決於政策決策者,尤其是美國和歐洲的決策人。
明年不會有全球經濟蕭條
針對出席者詢問明年是否預測全球將可能發生經濟蕭條時,拉加德回答說,她看不出明年會發生全球經濟蕭條的理由。
另外,拉加德說,中國和日本輿論會繼續成為全球經濟增長的動力。
她指出,中國完成領導人更替之後,將可消除市場的不穩定因素,讓經濟在穩定的氛圍下成長。至於日本,則將繼續成為全球經濟的主要力量。
遇戰亂
IMF難發揮援助
拉加德說,當一個國家發生戰亂或處於不和平的狀況,導致人民生活在苦難中,國際貨幣基金組織就無法有效地發揮援助的角色。
“國際貨幣基金組織在這種狀況或緊急時刻可說幫不上甚麼忙,因為我們不允許插手一個國家的內政,而且在那種關鍵時刻,大家都把焦點放在戰爭的苦難和該國的地緣政治局勢,國際貨幣基金組織唯一能夠做的,就是通過金融工具來終止戰亂的持續。"
她說,這不是基於願望上,而是有明確的政策達致。
她今日在主題為“亞洲和經濟合作的承諾"公開演說時指出,為了支持經濟轉型計劃,大馬國家銀行也計劃了經濟領域大藍圖,皆在為邁向高收入國,尋求一個世界級的金融體系。
“我相信這可以做到。"
相信馬今年有4至5%成長
另外,拉加德相信,馬來西亞可實現今年取得4至5%經濟成長率的目標。
她在新聞發佈會上說,她對大馬的經濟成長記錄以及轉型為新興經濟市場,印象深刻。
詢及大馬能否實現今年的經濟增長目標,她說:“我認為會。"
她指出,大馬以兩個因素管理經濟,首先集中在短期目標,然後是比較長遠的宏願。
她對大馬從依賴貿易的經濟,逐漸轉型為出口與內需平衡的經濟,表示讚賞。
這是拉加德出任國際貨幣基金組織總裁之後,首次訪問大馬。她較早前也與首相拿督斯里納吉會晤,討論各項課題,尤其是世界經濟。
全球成長率3.3%
明年有3.6%
拉加德指出,國際貨幣基金會預計2012年全球經濟成長率僅3.3%,而2013年則有3.6%。
她指出,在貿易整合而言,亞洲已經取得了良好的進展。在過去的十年,亞洲間的貿易來往促使亞洲能快速成長。
她相信,亞洲將會保持成長帶領者的地位,但是這一切也不是必然的,也必須取決於政策決策者,尤其是美國和歐洲的決策人。
明年不會有全球經濟蕭條
針對出席者詢問明年是否預測全球將可能發生經濟蕭條時,拉加德回答說,她看不出明年會發生全球經濟蕭條的理由。
另外,拉加德說,中國和日本輿論會繼續成為全球經濟增長的動力。
她指出,中國完成領導人更替之後,將可消除市場的不穩定因素,讓經濟在穩定的氛圍下成長。至於日本,則將繼續成為全球經濟的主要力量。
遇戰亂
IMF難發揮援助
拉加德說,當一個國家發生戰亂或處於不和平的狀況,導致人民生活在苦難中,國際貨幣基金組織就無法有效地發揮援助的角色。
“國際貨幣基金組織在這種狀況或緊急時刻可說幫不上甚麼忙,因為我們不允許插手一個國家的內政,而且在那種關鍵時刻,大家都把焦點放在戰爭的苦難和該國的地緣政治局勢,國際貨幣基金組織唯一能夠做的,就是通過金融工具來終止戰亂的持續。"
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