馬來西亞的房產泡沫??

馬來西亞的房價有泡沫嗎？你去問房產業或銀行相關人士，得到的答案肯定是没有。废话，所谓当局者迷，旁观者清。

若你去問投資專家呢？所謂投資專家，其實還不大多是跟風的，上漲就唱好，下跌就唱淡，有幾個有智慧？
如果你去问巴刹买菜的auntie,他们有百分之99跟你说他们的儿子女儿现在都买不到2-storey房子了。马来西亚房價的確是泡沫了，师奶是国家经济最好的指标。

我曾經問過一個專做水喉的中年人士，因為工作因素，他接觸了很多地區的房屋，他告訴我：「現在的房價已經貴到很多人都買不起了。」決定房價是否昂貴的因素可以有很多，但是根本因素，就是和購屋者的購買能力息息相關的。
價格取決於供需關係，若購屋需求不力，供屋方面又怎能可以長期維持市場無法承受的房價呢？

說起購買房屋的能力，取決於人民的薪水。房價的合理價格，依據國際標準是個人收入的３～６倍。馬來西亞人均收入一年是26000元馬幣，以此數計算，乘以最高的６倍倍數計算，大馬房價平均應該不超過156，000元馬幣。

可是，現在你那裡去找156000元馬幣的房子？以人均收入計算有模糊細節的缺點，所以我更進一步計算，根據EPF的資料，大馬工作人士中，有４０％月薪低於2000元馬幣（年薪24000元馬幣）；７０％月薪低於3000元馬幣（年薪36000元馬幣）。以巴生谷區域來說，也有很多人的月薪低於3000元馬幣。

這證明什麼？這清楚表示超過７０％的大馬人民的收入不高，如此收入如何支撐動輒40萬，甚至百萬的房價？以巴生谷區域很多人都未必有的3000元馬幣月薪計算，合理房價約216000元馬幣。好了！現在你們告訴我，巴生谷還有多少房子是216000元馬幣的？3000元馬幣月薪算的上是中產吧！可現在本適合中產階層的普通雙層排屋，動輒就要四五十萬，是年薪的１１倍以上。

大馬的房價已經和人民的購買力脫節了，這不是泡沫是什麼？政府通過讓月薪3000元馬幣以下者可全額貸款，再加上大型建築工程來推波助浪，这个马来西亚房產泡沫是约吹越大了。

赌博十赌九输，十赌九骗。先学会拼除坏习惯，再来理财。

赌博十赌九输，十赌九骗。这个我们常听人说，可惜在现今的社会还是很多人抱着赚快钱的心态而往往希望一步到位。结果可惜的是他们都会输的更糟糕。看看所谓的赌神

2010新加坡大学毕业生起薪薪水资讯

2010大学毕业生起薪薪水资讯(新加坡)

Graduate Employment Survey 2010 (published 2011)

它的数据源自教育部的网站(pdf file):
Sg Ministry of Education: 2010 Graduate Employment Survey results

网站有73个不同学位的起薪薪水排名。。

放上前5名的大学毕业生起薪薪水排名：
(没括弧的是平均月薪，括弧内是75% percentile。。)

1。NUS Laws $4,770 ($5,000)
2。SMU Information Systems Management (4-yr programme) Cum Laude and above
$4,547 ($4,950)
3。NUS Medicine and Surgery $3,852 ($4,000)
4。 SMU Business Management (4-yr programme) Cum Laude and above $3,750
($4,000)
5。 SMU Accountancy Cum Laude and above $3,625 ($3,800)

So, people always said, study hard and earn more money is eventually true. You have to keep on improving yourself and lifelong learning to get your desired income.

十年前的大马人 v.s 十年后的大马人

各位，有听过你老爸常常跟你说的吗？

“以前你爸爸我一个人去工作可以养活一家六口，而今天社会要你们孩子一个出去工作养活我们两老都难”。你爸爸会那么说是因为他没有学过经济学，不懂什么叫通货膨胀。

看看马来西亚十年前后的差别，

十年前（2001）。。

1. 云吞面 RM2.80

2. 公寓 RM80-100K

3. RON97 汽油 RM1.20/L

4. 屋租RM600-900

5. 收入（form 5 graduate刚初五毕业）RM700-RM900

6. 收入（degree graduate刚大学毕业）RM1700-RM2000



今日（2011）。。

1.云吞面 RM4.50 （+68%）

2公寓 RM200-300K （+150%～200%）

3. RON97 汽油 RM2.90/L （+141%）

4. 屋租 RM1000-1500 （+66%）

5. 员工收入（form 5 graduate 刚初五毕业）RM900-RM1100 （+28%～22%）

6. 员工收入（degree graduate 刚大学毕业）RM2000-RM2300 （+15%～20%）



假设你是大学毕业，2001年你一个月RM2000x12=RM24,000一年，屋子RM100K,简单的算，100K/24K,你只需要4年出就可以供完。

2010 年，你是大学毕业RM2300，屋子RM200K，你需要7年多供完。这个还没有算利息。我们都知道，利息算下去，至少有100%了，所以今天你必须约14年左右。

亂市理財大法

從大宗商品價牛氣衝天與中東、北非掀起的油價危機，到日本地震的“失落”與亞洲通貨膨脹的大行其道，再從歐洲懸而未決的主權債務危機，到近期蔓延到美國信用評級“岌岌可危”的黑色警報，2011年的經濟形式只能用一句話總結：“不確定性不斷攀升！”

望著“黑天鵝”一隻接一隻飛出來，難免有種“錢”途茫茫的無力感，但正如股神巴菲特老是掛在嘴邊的“最壞的時機有最好的機會”，前提是掌握大勢流向。

市場將何去何從？財富應往那裡鑽？如何才能穩中求進？或許，以下經濟市場的“武林高手”，能助你撥開雲霧見青天。

全球經濟兩極化

鮑博直言，經濟兩極化是2011年經濟趨勢，新興市場人口佔全球85%、人口年輕、經濟成長動力高且出口盈餘下，全球經濟中心已轉向新興市場，新興市場經濟佔全球國內生產總值成長超過70%，估計去年亞洲（除日本）經濟佔全球經濟逾53.9%。

食品油價飆漲危機捲土重來

“新興市場與發達市場分歧擴大，新興市場結構成長高、主權債務低、貨幣強勢，但通貨膨脹走高卻是唯一隱憂；反觀發達市場結構成長低、主權債務高、貨幣疲弱、通貨緊縮。”

鮑博預計，食品與油價飆漲危機捲土重來，主要是食品價佔新興市場消費物價指數比重高，印度、俄羅斯與中國各達46.2、38與33.6%。

油價也再度成為隱憂，今年1月原油價猛漲至107.35美元，雖仍低過2008年7月14日巔峰142.91美元，但卻是經濟的“計時炸彈”。

“以往適度的通膨並未危及全球股市估值，盈利復甦反成為股市表現的主力。”他強調，儘管經濟復甦，股市未如以往般昂貴，按目前盈利言，所有發達市場的股市仍有雙位數的成長潛力。

他認為，農業綜合企業是未來無可抵擋趨勢，歸功於全球人口節節上升、發展中國家收入提高、農業地受限、生物燃料、氣候變化下的全球暖化。

黃金續看俏

至於通膨下的投資策略為黃金與珍貴金屬證券。

他進一步分析，導致黃金價在2000年後屢創新高原因很多，包括美元受挫、實質利率低或負成長、全球股市如驚弓之鳥、國家銀行黃金銷售的協調、製造商減少對衝、新黃金投資工具、礦物生產走低成本攀漲、恐怖份子與地理政治風險走高、通膨自今年上揚。

然而，去年，即使美元走高，黃金價仍走挺，超越其他資產如原產品、債券或股票表現。因此，他持續看好黃金未來展望。

針對新興市場，他認為，必須採取戰術，因不同新興市場的貨幣與股票估值走勢不同。投資股市原因包括新興市場經濟強健成長下全球經濟強勁、通膨走高，尤其新興市場、美國極度寬鬆的貨幣政策、估值具吸引力、機構投資者轉向股市。

看好未來兩年經濟

儘管外圍波動不靖，他看好未來兩年經濟展望，主要是美國失業風險已降低，歐洲“歐豬四國”（PIGS）已求援。

“長期來看，日本地震不會帶來太大影響，只是核電廠危機阻擾供應，短期間料解決。重建反而有望推高該國國內生產總值。”

先進市場不容忽視

陳素芸直言，股市表現的主要動力來自成長與盈利、利率、資金流、情緒與估值，目前除利率情況“中和”外，其他皆正面。

“利率可能影響未來兩季成長，但隨各國政府採取先發制人政策，相信利率政策不會阻止成長。”她看好，歐洲與亞洲的企業成長與盈利強勁，續支撐股價表現。

她表示，2000年資金流向美國共同基金（Mutual Fund），金融危機時，資金轉向債券，目前資金又轉至股票，因為估值具吸引力。

“不過，正當大部份資金湧向亞洲的同時，投資者更不應忽視發達國家市場，尤其落後平均本益比的英國與歐洲。”她建議投資者開始進攻發達市場多元化投資。

亞洲投資者忽略歐洲股

她認為，亞洲投資者往往忽略歐洲股，儘管“歐豬四國”主權債務陰影籠罩，但歐洲是許多大品牌的發源國，如Zara、勞力士（Rolex）、萊雅集團（L’oreal）等，這些品牌表現一直穩如泰山，都是值得注意的股項。

她以日本為例，日本地震的供應鏈受阻確實對科技造成困擾，但特定股項仍具潛力。她坦言，日本地震是進攻日股時機，惟建議投資者專注基本面強勁的股項。

她也強調“股息”投資，直言若投資亞洲股不能只專注業務成長，不妨也放眼其股息，股息股助平衡股票組合，而且，亞洲週息率普遍美股優，股息驚喜還有望成為股價表現催化劑。

科技股仍是首選

另外，她對隨平板電腦等新科技盛行拉開前所未有的科技熱潮，直言無論按結構還是週期言，科技絕對是最佳的風險回報選項。

“以美國情況而言，科技股絕對是首選，因為這是該國唯一處於淨現金地位，且回酬高的領域。”

她對股市展望看法正面，相信目前全球處於復甦的初步階段，正逐步走向牛市，儘管仍面臨短期風險，但情緒已漸復甦，初期復甦將日益明顯。

她補充，目前全球確實處於“脆弱”的投資環境，日本地震、北非與中東政治波動、中國與亞洲通膨、歐洲主權債務皆為短期風險，因此，積極分配資產更加重要。

投資前趨市場好時機

何謂前趨市場（frontier markets）？聶明青解釋，一般是處於發展初階段的國家，因此，未來成長步伐更快速。

“這些市場如20年前的中國，國內生產總值僅居中國之後，去年實質國內生產總值達2兆1千690億美元，但股市卻發展不全。”

她指出，前趨市場並非貧窮且大幅依賴農業，反而擁有大量服務工業，服務與工業估計佔區域國內生產總值高達54與37%，海外直接投資增加也支持經濟成長與發展。

前趨市場以目前陷入政治紛亂的中東國家居多，她強調，它們的經濟實力不容小覷，能源儲備佔全球汽油與天然氣儲備各57與41%，政府基建消費衝破5千億美元，預計政府在2015年前將分配另5千億美元作為基建開銷。

“石油為這些國家創造財富，即將舉辦世界杯的卡塔爾勢力更不容忽視。”

至於受惠於人口龐大且年輕，加上製造成本具競爭性的亞洲前趨市場，她相信，其經濟成長的強勁動力有望延續，未來區域國內生產總值成長料超過8%。

“越南是大企業的生產基地，隨中國提高勞工成本，相信更多與生產有關的外資將流入越南。”

非洲前趨市場可成長7至8%

她也看好非洲前趨市場取得7至8%的經濟成長，強調這些國家除天然資源豐富，佔全球礦物達30%，也是中國成長的間接受惠國。

“很多人不知道，中國在非洲的投資已倍增，中國與非洲之間的貿易顯著提高，自2000年的100億美元暴漲到2010年的1千億美元！”

針對另一天然資源蓬勃的歐洲前趨市場，她認為，相關國家也受惠於中歐製造中心地位，一些國家的貪污雖嚴重，但公司盈利卻極具潛力。

她提到，拉丁美洲前趨市場除擁有貨幣慘遭低估等優勢，投資潛力已不斷增加，尤其流入能源的外國直接投資，強佔2009年國內生產總值21%。

為何目前是投資前趨市場的時機？聶明青歸功於外資與日俱增、政策逐漸開放、中國與印度成長強勁的利好影響。

“前趨市場的風險更多來自政治，這些國家經濟馬不停蹄改變，未來5至10年，甚至可能交出高達3位數的驚人成長。”她笑言，投資這些市場就像在20年前投資中國，應有先見洞悉。

她補充，這些先趨市場往往擁有龐大人口與資源，國內生產總值成長活躍，但因經濟與資本市場未見開放，股市比重不高。

風險高須放眼長期

基於風險高，她坦言，對於大馬人而言，前趨市場可能不容易“消化”，但事實是，這些國家已搶走了很多外資，即使目前股市漲幅不及新興市場，未來成長潛力卻可能是新興市場的雙倍。

“流動力是關鍵問題，投資者必須評估相關國家的風險，而且必須放眼長期與多元性，若基本面不可靠，不宜隨意進攻。”

另外，儘管市場仍在擔心中東政治局勢，她直言危機後往往是最便宜且最好的投資時機，相信動亂不會蔓延至沙地阿拉伯，因沙地阿拉伯的政治概況與埃及的差別大。

新興市場未來黃金10年

陳嘉業直言，新興市場的經濟地位舉足輕重，投資者應專注能夠主導全球經濟的“成長”市場。

“雖然通膨是這些國家的夢魘，但這只是氣候引起的問題，並非長期阻力，經濟基本面才是重點。”

他重新定義新興市場，包括傳統新興市場與成長市場，目前分別佔全球經濟23與12%。

成長市場佔全球國內生產總值超過1%、人口佔優勢加上未來生產力走高、市場規模充足並足以推動流動力，包括“金磚四國”（巴西、中國、印度與俄羅斯）、韓國、墨西哥、印尼與土耳其。

“這些國家經濟仍在成長中，投資水平高，將主導未來10年全球經濟。”

新興市場佔全球國內生產值比重少過1%，國內生產總值與人均收入低但逐漸“抬頭”、投資環境改善，包括尼日尼亞、越南、菲律賓、伊朗、埃及、巴基斯坦與孟加拉。

15國料佔全球市值更大比重

韓國、墨西哥、印尼、土耳其，加上尼日利亞、越南、菲律賓、伊朗、埃及、巴基斯坦、孟加拉是所謂的“金鑽11國”。

他認為，“金磚四國”與“金鑽11國”可能佔據全球市值更大比重，自2010年的23%，走高到2020年的36%，再增至2030年的46%。

“我們相信這15個國家將持續深化資本市場的地位。”

他提到，新興市場強勁的資產負債表，讓新興市場面臨金融危機時更具彈性，區域企業資產負債表也較發達市場同儕強勁。

結語

瞭解了當前大勢，投資者還不能倉促行動，必須根據本身的風險承擔度來擬定投資策略，這才有資格讓財富“穩中求勝”，成為動盪格局的贏家。

买产业不如买产业股 ?我的有感而发。

 今天看了一个前辈的文章买产业不如买产业股， 我看了有感而发，以自己的经历来讨论这个问题。
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首先作者提到过去两年中，房地产价格暴涨。一般受薪阶级，要在吉隆坡购买双层排屋几乎已是可望不可及。

作者提出的看法是：

1. 在屋价上涨之前，屋价曾停滞不少过5年，就以八打灵的屋价来说，普通排屋在四、五十万令吉之间徘徊了最少5年，如今涨至七、八十万令吉，涨幅高达四、五十巴仙。
在过去5年中，建材、地价已上升了一截，再加每年约6%地通货膨胀，建屋的成本恐怕已上涨了四、五十巴仙，故过去两年的屋价涨幅，其实是调整了成本的上升，并不为过。

2. 在购屋者中，一部分是购买屋子作为自己及家人住用的，买进后就不会再卖出；另一部分是买屋作为投资的，这些都是手持多余资金，买得起屋子的投资者，有长期拥有屋子的能力，不会轻易抛售。

但是，另一方面，屋价也不大可能再上一层楼，理由是：

1. 受薪阶级的收入增幅，跟不上屋子的涨幅，买屋与供屋，已非中等收入受薪人士所能负担得起。

2. 租金的上升幅度，跟不上屋价的升幅。投资回酬下降，使买屋子作为投资，已不大合算。

3. 除了收租之外，房屋投资者希望产业增值。但在屋价上升之后，增值的幅度，跟投资额相比，已不具有吸引力。

在真正需要屋子的人买不起屋子，购买屋子作为投资的魅力已递减的情况下，买产业作为投资，已不具吸引力，作为反向投资策略的信徒，窃以为买产业作为投资，此非其时。

上市产业公司的营运作风，大致上可以分为三类：

第一类是买进地皮，就积极建屋出售，其盈利主要来自出售屋子。

第二类是买进地皮后，就慢慢的发展，他们的理由是屋价不断上涨，慢慢发展，较后兴建的屋子，由于屋价更高，而地皮成本低，故赚幅会更大。

与其积极发展地皮，倒不如放慢发展，这类公司的盈利，往往不如积极发展地皮的公司，但他们所持有的地皮已大幅度增值，每股净有形资产价值，比股价高一倍一点也不稀奇。

第三类是长期拥有房地产的办公楼、购物中心及工厂等，一方面有稳定的租金收入，一方面可以取得产业增值的利益，在上市公司中，雪兰莪实业和怡保花园是典型的例子，这也是所有产业投资信托公司所采的策略。

为什么上市产业公司不重估其地皮？

原来有关当局规定，凡是供发展用途的地皮，都不能重新估值后入账，这就是所有上市产业公司的账目中，供发展的地皮，仍以10年前，甚至20年前的价值入账的原因。

在大马股票交易所上市的产业公司，交投活跃及业绩表现标青的公司，其股价已大涨，目前的股价已反映其真实价值。


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看了以上文章，各位有何想法？其实我觉得买屋子是很个人的事情，就如我必须建立自己的家，所以有必要购买产业。而且长期而言，房地产都是涨价的，是很多大师都认为其中最好的inflation hedge,所以购买自己产业是必须的。


另外，购买你自己的产业你可以向银行贷款，现在贷款甚至可以很Flexible,30-40年，你可以在自己拥有多余钱时将贷款还清，自己调配资金。如果你是购买地产股，你必须将自己的命运交给那些上市公司。公司派息多少你都不能哼声，在地产增值时候，上市公司将它Delist，我们这些小股东又成为提供别人免费资金的傻瓜。


另外，拥有自己房地产，我可以自己决定每个月收取多少租金收入，好过被上市公司鱼肉。
在租户为我慢慢供家20年后，屋子是我的，我可以在退休不够钱用时候将其中一个地产卖掉套现，轻轻松松入袋RM300K,然后再决定要不要买产业股（如果那间公司还存在）

关于保险的36种疾病cover, (36 critical illness cover)

谈到保险，自己的经验其实是当年在新加坡当保险销售员建立的。新加坡的保险程度比马来西亚要快，而且那些旧款的保险类型早就被淘汰了，马来西亚还是有无良的保险代理人在卖过时的保险，例如20年以上的教育保险，儿子都进入大学，保险还是继续的要供，根本就不能决绝客户的问题。20年不是短的时间，如果正确的运用，是不难翻倍的，这是复利率的作用。compounded interest是很有用的东西，但是同时可以使是恐怖的东西，因为贷款的compunded interest就像欠大儿聋的钱，永远换不完。

在新加坡，保险已经被视为最有力的风险转移工具，因为区区的几百就能cover你的risk.
而且在新加坡，保险代理人都做fulltime的，因为成功的代理人是很忙的，而且通常都是大学毕业生，他们被称为Financial Services consultant,是经过新加坡中央银行的专业文凭考试才能通过成为专业的consultant. 还有另外一类在新加坡和马来西亚都较少见的是independant financial consultant,他们提供客户完整的意见，而且不单卖任何一个公司的保险或基金。在必要时后还会提供客户其他方面的帮助，例如Tax, Accounting,还有债务重组。

话说回头，今天先谈谈什么是36种疾病cover, (36 critical illness cover)。在马来西亚，我发觉很多公司都有这类保险，但是不一定都相同。 36种疾病其实是大家都认知的cancer cover,但是每一家保险公司都有各自的Defination,所以买保险时候你必须询问代理人，还有自己看看详细的cover,什么情况下没有被保，到底你要的疾病类型有没有被保。这些都是必须的。

一般上的36种疾病有以下的：

1. Alzheimer's Disease/Irreversible Organic Degenerative Brain Disorders
2. Aplastic Anaemia
3. Bacterial Meningitis
4. Balloon Angioplasty
5. Benign Brain Tumor
6. Blindness
7. Brain Surgery
8. Cancer
9. Cardiomyopathy
10. Chronic Liver Disease
11. Chronic Lung Disease
12. Coma
13. Coronary Artery Bypass Surgery
14. Encephalitis
15. Full Blown Aids
16. Fulminant Viral Hepatitis
17. Heart Attack (Myocardial Infraction)
18. Heart Valve Replacement
19. HIV Due to Blood Transfusion
20. Kidney Failure
21. Laser Treatment or any other Invasive Treatment for Coronary Artery Disease
22. Loss of Hearing/Deafness
23. Loss of Speech
24. Major Burns
25. Major Organ Transplant
26. Motor Neurone Disease
27. Multiple Sclerosis
28. Muscular Dystrophy
30. Occupationally Acquired HIV Infection
31. Paralysis/Paraplegia
32. Parkinson’s Disease
33. Poliomyelitis
34. Stroke
35. Surgery to Aorta
36. Terminal Illness

购买这类型的保险你必须注意几个东西：
1。在你得到了以上cover的疾病时候，作了Claim,那么你还能够继续Claim剩下的余额吗？例如你买的cover是RM500K,claim了RM200k做手术（注意200K,有时有些公司是没有条文规定一定是要做和Hospitalise有关的，有的公司却有), RM300K还能够继续Claim以后的其他类型疾病吗？所以当你被医生诊断有疾病时，你可能是可以直接claim RM500K,然后保单Void。钱你怎么用保险公司可能不理。
2.很多这类保单都不cover skin cancer 的。
3。HIV如果是输血得到的，有的公司可能不承认，你自己必须详细阅读时候这类情形发生会否有被保。
4。Cancer 的定义每一家公司可能都不一样的。
5。Terminal Illness每一家公司也可能都不一样的，Terminal Illness可能是被定义stage 3 cancer,就是医生检定你可能不可能活过3个月了。

终结而言，购买保险最好就是详细阅读里头的Defination,最好是让代理人给你一分虚构contract阅读。

中国再下调美元兑人民币中间价至6.499

（北京30日讯）在人民币兑美元周五尾盘涨至新高后，中国央行连续第三个交易日下调美元兑人民币中间价。中国央行将美元兑人民币中间价设在6.4990人民币，低于周四的6.5051人民币，并首次低于6.5000人民币。
至于在离岸市场，1年期美元/人民币无本金交割远期跌至6.3070/6.3120人民币，周三尾盘报6.3210/6.3260人民币，暗示市场预计未来一年人民币兑美元将升值2.9%。
一些交易商对中国央行设定的中间价感到出乎意料，并指出在人民币近日迅速地升值后，他们原本预计今日中间价会维持在周四的水平附近。此外，6.5000人民币会是一个有力支撑位。
交易商们称，美元下跌可能是促使人民币本月加速升值的主要因素。美元近日跌势在周四进一步加剧，因美国联邦储备局称，将延长把利率维持在低位的时间，而且美国第一季度国内生产总值(GDP)仅上涨了1.8%。
欧洲银行驻上海的交易员称，今日的中间价清晰地表明，央行愿意让人民币相对快速地升值，以抗击日益加大的通胀压力﹔美元兑人民币早晚会跌破6.5000人民币，但这一幕的发生比其预想的要早。

阔别13年 令吉兑美元升破3

（吉隆坡25日讯）通货膨胀压力催化，市场揣测，国家银行下月将通过升息来克制通胀，带动令吉兑美元汇率在阔别13年后，首次升破3.00水平，升值至2.997。
分析员更预期，令吉兑美元有望在近斯升至2.97水平。
今早9时，令吉兑美元进一步升值至2.994/997水平，这也是1997/98年亚洲金融风暴，以及令吉与美元脱钩以来，令吉首次升破3！
比较上周五的令吉闭市汇价为3.0050/0064。
肯纳格证券研究分析员预期，令吉兑美元走势料将持续动荡，近期可能升值至2.97水平。
“令吉升值的原因之一，是市场预期国行可能在下月开始升息，进而使资金涌入汇市。”
新加坡金融管理局（即央行）表态将允许更强劲的货币，也是催化因素之一。
一名货币交易员指出，通胀压力或促使国行在下月5日升息，此举将进一步推升令吉走势。
他指出，美国利率持低，加上投资者对美国资产的投资信心有所动摇，更加剧美元弱势。
除了美元，令吉兑其他主要货币也走高，其中兑新元汇率报 2.4314，比较上周五为2.4384；兑日圆水汇率也从上周的3.6691升值至3.6464。
令吉兑英镑今早亦升至4.9495，比较上周汇价为4.9687；兑欧元汇率报4.3693，比较上周为4.3821。
国行适度干预
升势或昙花一现
令吉兑美元汇率首破3，经济学家相信，国家银行将适度干预令吉升势，加上目前的令吉投机成分甚高，不排除“低于3”的令吉汇率只是昙花一现！
兴业证券研究经济学家白文春回应《中国报》提问说，中国和新加坡已表态将允许货币加速升值，预料国行将依据区域货币走势，适度干预令吉升势。
肯纳格证券研究也在报告指出，据悉称国行上周曾进场干预阻止令吉进一步升值。
“这与我们的观点一致，即政府在允许令吉进一步升值方面仍相当谨慎，因为强势令吉将有害我国竞争力，并打击脆弱的成长势头。”
白文春直言，亚洲国家通胀压力加剧，使许多资金涌入追捧货币，区域货币升值的背后不乏投机因素。
“我国经济刚开始复苏，尽管3月份通胀率按年增3%，但国行在权衡通胀和经济成长力道后，或不会如市场揣测般太快升息。”
他和肯纳格证券研究皆认为，国行可能在今年下半年才开始升息，而非外界预期的下月升息。
人民币跌印尼盾升
令吉汇率波动向来与人民币“行影相随”，但今日令吉破3，未见同步走高。
惟印尼盾兑美元则写近7年新高，升至8626水平。
人民币在这段期间亦升值2.3%，随着中国允许加速升值，人民币近日升势更凌厉。
但人民币兑美元今日未能延续上周升势，贬值0.29%至6.5255。
白文春说：“去年12月1日至今年4月22日，令吉兑美元已升值5.4%。”
同期，区域货币如新元、印尼盾、菲律宾比索、泰铢和韩圜兑美元汇率，也分别升值7.1%、4.9%、2.4%、1%和7.6%。
若国行没干预，令吉升值幅度可能更大，目前可能已达2.95水平！
他指出，我国外汇储备金愈增，也为令吉升势提供强大支撑。
白文春说，一旦海外资金流入“恢复正常”，令吉兑美元料将在年底达到3。
肯纳格证券研究也预计，现阶段令吉兑美元走势将继续动荡，年底的汇价料达3。
新闻背景
固汇制05年解除
1995年至1997年期间，当时开放海外交易的令吉兑美元约处于2.50水平。
随着包括令吉在内的亚洲货币在1997年遭投机份子狙击，令吉在97年底贬至3.80以下水平。
政府随后在1998年9月1日宣布实施固汇制，把令吉兑美元汇率锁定在1美元兑3.8令吉水平，并禁止令吉在海外交易。
2005年7月21日，固汇制实施6年10月后，政府宣布放弃延用固汇制，令吉和美元脱钩，并改用相对比较有弹性的管制浮动汇制至今。

香港房地产-创世纪的经典对白

我唔係未試過，我試過安份守己，日搏夜搏，賺得果一萬幾千，我試過，但出面果班人，出面果班人呀，佢地識建築識起樓咩？佢地只係拎少少錢出黎，拎少少時間，炒起個樓市就不停係度賺大錢，咁叫公平咩！你出去問下人，是但問一個人，問下佢地想要D乜野！佢地答案好簡單，只係想要一間好普通好普通嘅樓！點解佢地要用成世人嘅時間去供一層樓...